Будем жить. Метр идет в рост Будет ли дорожать жилье в году

М, доля «бедных» семей (тех, кому не хватает даже на еду, и тех, кому достаточно средств на еду, но покупка одежды недоступна) к настоящему моменту подскочила до 39%, вернувшись на уровень 2009 года. В начале октября центр публиковал данные , согласно которым 29% россиян строили планы на приобретение жилья, однако из-за кризиса 10% россиян решили отложить покупку до лучших времен, а 7% — полностью отказаться.

Снижение покупательной способности привело к сокращению количества сделок с жильем: за девять месяцев 2015 года по всей России было зафиксировано 8,5 млн переходов прав собственности — на 1,5% меньше, чем за тот же период предыдущего года, сообщал Росреестр (учитывает продажи как на первичном, так и на вторичном рынках, пояснял РБК представитель службы). По Москве данные оказались еще хуже: в конце декабря глава управления Росреестра по Москве Игорь Майданов объяснял именно снижением покупательной способности сокращение числа сделок за 11 месяцев сразу на 5%.

Представитель компании «Мортон», одного из крупнейших строителей жилья в России, Игорь Ладычук рассказал, что за девять месяцев 2015-го он продал 346 тыс. кв. м против 380 тыс. за аналогичный период 2014-го, то есть примерно на 9% меньше. При этом количество контрактов выросло почти на те же 10%, так как «спрос смещается в сторону все более маленьких квартир», объяснил Ладычук.

Группа ЛСР, которая строит в Москве, Петербурге и Екатеринбурге, за девять месяцев заключила на 41% меньше контрактов на продажу жилья, чем годом ранее. По оценке президента ФСК «Лидер» Владимира Воронина, в среднем по рынку спрос на новостройки упал на 10-15% — на столько у компании сократилось число сделок. Пока падение еще некритично — продажи соответствуют уровню 2013-го, считает председатель совета директоров группы «Эталон» Вячеслав Заренков.

В регионах спрос упал больше, чем в столице: по оценке Macon Realty Group, количество сделок в Краснодарском крае снизилось в 2015-м сразу на 29%, в некоторых небольших городах наблюдалось падение вдвое.

2. Рекордная застройка

Ввод жилья по итогам 2015 года составит 70-75 млн кв. м против 83 млн в 2014-м, говорил в конце декабря глава Минстроя Михаил Мень. По данным Росстата, динамика все-таки положительная: за 11 месяцев рост объема поступившего на рынок нового жилья —​ 66,7 млн кв. м — составил 3,4% в сравнении с тем же периодом 2014-го.

К декабрю в Москве и Подмосковье объем предложения новостроек достиг максимума последних 25 лет, превысив 6 млн кв. м, констатирует директор департамента новостроек «Инком-Недвижимости» Юлиан Гутман. Сегодня в продаже — примерно 4,6 млн кв. м в Подмосковье, 1,7 млн в Москве (+44,5% в сравнении с показателем годичной давности) и 0,5 млн в Новой Москве (-2,8%), подсчитали в «Миэль».

«Предложение жилья в Москве беспрецедентно огромно, а с учетом проектов, планирующихся на следующий год, будет еще больше», — подчеркивает Калюжнова. Так, уже сейчас запущено несколько крупных проектов по редевелопменту, например, территорий бывших завода «Серп и Молот» и ЗИЛа, промзон в Марьино и Грайвороново (на востоке Москвы).

Рынок сегодня затоварен, избыток предложения наблюдается в большинстве крупных городов России, говорит гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко: «Например, в Новосибирске за последние два года объем предложения вырос более чем вдвое, в Екатеринбурге — в два раза, в Петербурге и Ленинградской области — на 60-70%». В других городах-миллионниках, в том числе в Нижнем Новгороде, Самаре, Челябинске и Омске, годовой прирост предложения в части новостроек был не ниже 20-30%, добавляет Луценко.

3. Демпинг из-за бартера

В 2015-м подрядчики девелоперов стали чаще получать квартиры за выполненные работы в рамках взаимозачета, утверждает Сагирян из «РКС-Девелопмента». «Получив квартиры, они выставляют их на рынок с дисконтом в 15-25%», — объясняет он.

Такое бывает, но все же массовый характер не носит, считает Воронин из ФСК «Лидер»: «Чтобы не допустить демпинга, мы договариваемся с подрядчиками о реализации квартир через наше агентство недвижимости». «Крупным девелоперам такая схема, конечно, невыгодна, поэтому в Подмосковье она встречается лишь фрагментарно, но все еще часто — в регионах», — добавляет Лобжанидзе из «Бест-Новострой».

Примерно в 11% случаев на рынке жилья покупателем выступает юридическое лицо, в 2014-м было 9%, говорит руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) Кирилл Холопик. В целом примерно 3-4% покупок — это расчеты с подрядчиками, добавляет он: «Конечно, в кризис количество таких бартерных сделок увеличивается. Получив квартиру, подрядчик, конечно, может распорядиться ею по своему усмотрению, но многие продают недвижимость через отделы продаж самих девелоперов. Это своего рода форма кредитования».

Прошедший 2015 год на рынке недвижимости, как на первичном, так и на вторичном, получился непростым. На фоне неблагоприятных экономичных факторов, которые были обусловлены высокой инфляцией и сокращением реальных доходов населения, цены на квадратные метры в Москве потихоньку поползли вниз.

Подведём итоги

«На вторичном рынке Москвы стоимость жилья большую часть 2015 года снижалась. Однако в начале года на фоне заметного сокращения объёма предложения цена предложения росла, что побудило многих собственников вновь выйти на рынок. Начиная с апреля цена предложения постепенно начала корректироваться в сторону понижения. Данная тенденция сохранилась до конца года. В декабре цена предложения составила 221,5 тысячи рублей за квадратный метр. Уменьшение средней удельной цены предложения по отношению к марту 2015 года (максимальная цена за период) составило 11%, при этом с начала года её снижение не превысило 4%», — рассказала Ирина Пешич, управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ - Сеть офисов недвижимости».

Похожая ситуация касается и первичного рынка, новостроек. Правда, застройщики, в отличие от частных собственников, имеют больше пространства для манёвра, ведь у них цена квадратного метра зависит не от стоимости, за которую они покупали эту квартиру, как у частников, а от себестоимости постройки. В итоговую цену заложена достаточно большая маржа, которую, если есть необходимость, можно и уменьшить. Отсюда и возможность безболезненно делать скидки на достаточно стандартные 10-15%.

Но даже с учётом скидок по мере строительства цена любой квартиры в новостройке возрастает — чем ближе момент сдачи дома в эксплуатацию, тем стоимость квадратного метра больше. Вместе со снижением цен в уже готовых проектах стоимость росла в тех жилых комплексах, которые продолжали возводиться. Два этих фактора, нивелировавших друг друга, привели к тому, что средняя цена квадратного метра на первичном рынке даже немного возросла. Правда, это касается массового сегмента, в бизнес-классе наблюдалось падение цен.

«В массовом сегменте на первичном рынке недвижимости Москвы средняя цена квадратного метра практически не изменилась и находится на уровне 147 890 рублей. За год рост составил всего 0,4%», — объясняет Мария Литинецкая, управляющий партнёр «Метриум Групп».

Однако, несмотря на готовность собственников идти на уступки в цене и дисконтные программы от застройщиков, объёмы рынка в 2015 году заметно снизились.

«Главным трендом года стало радикально снижение объёма рынка. Если говорить о вторичном жилье, то количество сделок сократилось на 30-35%, по новостройкам за счёт программы государственной поддержки ипотеки провал не такой сильный — около 20%», — приводит статистику Максим Морозов, управляющий партнёр девелоперской компании «m9 development».

Отсюда следует логичный вопрос: достиг ли рынок дна? Если да, то можно ожидать роста цен. Если нет, то можно ли говорить о продолжении этого свободного падения?

«Тема «дна рынка» и «большого ценового падения» активно муссируется в СМИ, периодически те или иные эксперты предрекают скорый обвал рынка, однако по итогам 2015 года ценовая динамика всё-таки не даёт оснований говорить о наступлении этого самого дна. Себестоимость строительства продолжает увеличиваться из-за удорожания иностранных строительных материалов и оборудования, а также увеличения стоимости грузоперевозок и рабочей силы. Падения цен, которое предрекали в этом году и которое так и не произошло, в следующем году, скорее всего, не произойдёт», — считает Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра «Est-a-Tet».

Что будет с ценами в 2016 году?

«По нашим оценкам, при сохранении текущей макроэкономической конъюнктуры, отсутствии острых ситуаций в политике и экономике наступивший год на вторичном рынке жилья будет примерно похож на 2015 — с той разницей, что продавцы и покупатели в целом адаптировались к общей неопределённости и в значительной степени расстались с иллюзиями о скором обвале цен, равно как и об их неминуемом увеличении на фоне увеличивающейся инфляции и продолжающегося ослабления рубля. В такой ситуации мы не ждём резких изменений рублёвых цен. Скорее можно предположить их незначительное плавное снижение к концу года — примерно на 5-7%», — объясняет Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость».

Схожих показателей ожидают эксперты и на первичном рынке недвижимости.

«Если рассмотреть прогнозы по макроэкономическим показателям, то, согласно уже несколько раз откорректированным прогнозам, ВВП ожидается -0,8%, инфляция 9,5% и продолжающееся падение реальных доходов граждан. Учитывая, что на платёжеспособный спрос влияет как раз инфляция и реальные доходы, мы видим, что картина не оптимистичная. А по законам макроэкономики, цена является отражением спроса, поэтому роста цен ожидать не стоит. Например, в Московской области застройщики прогнозировали рост цен с начала года, но оставили их на прежнем уровне именно потому, что боятся падения продаж. Надо признать, что рынок новостроек сейчас уже не инвестиционно привлекателен», — отвечает на наш вопрос Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки».

Сложившаяся ситуация играет на руку покупателю, который собирается приобрести квартиру не в качестве относительно краткосрочной инвестиции, а, как говорится, для себя, чтобы жить в ней.

«Скорее всего, сложившаяся тенденция сохранится на рынке, по крайней мере, в краткосрочной перспективе. В текущих условиях покупатель находится в выигрышном положении, и приобретать квартиры для себя очень выгодно! Вторичный рынок сильно зависим от внешних экономических и политических событий, и если ситуация будет усугубляться, то цены явно будут не расти, а падать», — уверена Светлана Бирина, руководитель департамента вторичной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость».

Покупать или продавать?

Но рынки рынками, конъюнктуры конъюнктурами, а простому человеку необходимо знать ответ на два конкретных вопроса. Первый из них звучит так: стоит ли сейчас продавать квартиру, если в этом есть необходимость? Ведь после такого снижения рынок может начать быстрый рост и вскоре восстановит позиции, как мы это уже видели в 2008 году. Тогда ту же самую квартиру можно будет продать дороже.

«На мой взгляд, для продажи недвижимости сейчас не самый лучший момент, и многие собственники это хорошо понимают. Успешно и без большого дисконта сейчас можно продать только объекты, которые обладают полным набором характеристик ликвидного предложения — с высоким уровнем транспортной доступности, оптимальной планировкой и наличием хорошего ремонта. Такими характеристикам обладают далеко не все объекты, остальные же в условиях снижения спроса могут быть реализованы только с предоставлением скидки. На сегодня жильё имеет смысл продавать только в случае проведения альтернативной сделки, когда на средства от проданной квартиры сразу приобретается новое более комфортное жильё. В противном случае, продав свою недвижимость, собственник может выйти из кризиса с меньшей вырученной суммой из-за обесценивания национальной валюты, и приобрести более комфортное или даже подобное жильё он уже не сможет», — объясняет ситуацию Владимир Богданюк.

В сложившейся ситуации на восстановление рынка может уйти не один год. Так что ждать возвращения стоимости своей квартиры к отметке конца 2014 года, возможно, потребуется достаточно долго.

«Сегодня не самый лучший момент для продажи недвижимости, причём не важно — новостройка это по переуступке или жильё на вторичном рынке. Предложение превышает спрос, в результате инвесторы и продавцы вторичного жилья оказались в незавидном положении. Покупатели демпингуют и скидывают стоимость до 10-20%. В итоге сегодня продаётся только то жильё, собственники которого готовы идти на уступки. При этом предпосылок улучшения ситуации пока нет. 2016 год для вторичного рынка может оказаться ещё более сложным. Курс рубля снова сдаёт свои позиции, повседневные расходы увеличиваются, на рынке практически нет покупателей с «живыми» деньгами. Поэтому если средства от продажи квартиры нужны в течение 1-2 лет, то я советую поторопиться с её реализацией. Если же деньги требуются не срочно, то продавать жильё стоит только после восстановления рынка. А на это уйдёт не один год», — рассказывает Мария Литинецкая.

Главное — чётко понимать, на какие цели будут пущены деньги от продажи квартиры. Если это какие-то срочные задачи, которые нельзя отложить в долгий ящик, то роста цен ждать не стоит. Если же вы продаёте квартиру для покупки новой, то уже полюбившийся россиянам механизм вам в помощь — альтернативная сделка.

«Здесь всё зависит от целей, которых придерживается собственник жилья. Если речь идёт о продаже с последующей покупкой, то опасаться сделки не надо. Финансовых потерь не будет, так как обе квартиры будут продаваться со скидкой (и продаваемая, и покупаемая). Прямую продажу совершают те собственники, кому такая сделка необходима в силу житейских ситуаций. Отметим, что многие в текущей ситуации взяли тайм-аут и решили повременить с продажей, однако объём жилья на вторичном рынке очень велик», — считает Светлана Бирина.

Второй вопрос, которым сейчас задаются россияне, — стоит ли покупать квартиру сейчас, или лучше подождать, пока цены ещё упадут?

«Для покупателей сейчас очень хороший момент — рынок сейчас очень эмоциональный, и продавцы, которым сильно нужны деньги, идут на очень большой дисконт. Соответственно, достаточно велика вероятность найти хороший объект по очень привлекательной цене», — уверен Максим Морозов.

Ещё большее преимущество получают те, кто хранил деньги в иностранной валюте.

«Условно говоря, человек, который в мае 2015 года имел сбережения в долларах, достаточные для покупки однокомнатной квартиры в Москве, в настоящее время, не выходя за рамки того же бюджета, может позволить себе двухкомнатную квартиру категории «комфорт+» либо трёхкомнатную эконом-класса. При этом валютный рынок непредсказуем, никто не знает, когда ждать отскока рубля, и в целом настроение покупателей жилья, имеющих доллары и евро в качестве накоплений, сейчас таково, что люди предполагают скорое «дно», не настроены упорно сидеть в валюте «до победного» и с готовностью рассматривают интересные варианты решения своих жилищных вопросов», — объясняет Сергей Шлома.

Есть и ещё один совет тем, кто раздумывает над покупкой квартиры и склоняется к варианту «подождать», пока цена ещё не снизится.

«Стоит помнить о том, что на падающем рынке наиболее ликвидные объекты быстро находят новых собственников. И ожидая большего снижения цен, можно просто упустить квартиру, о которой мечтали», — предостерегает Ирина Пешич.

Суммируя всё сказанное, можем сделать вывод, что в 2015 году цены на жильё хоть и снизились, но дна не достигли, в отличие от рынка, на котором отток сделок составил чуть ли не треть. В предстоящем году резких колебаний эксперты не ожидают, а значит, большинство показателей останутся на нынешнем уровне. В такой ситуации, если нет необходимости, с продажей квартиры лучше повременить. А вот покупать квадратные метры сегодня самое время — не стоит ждать у моря погоды. Вместо этого лучше постараться урвать самый лакомый кусочек по привлекательной цене.

По мнению экспертов, опрошенных «Газетой.Ru», в 2018 году рост стоимости продолжится в сегменте новостроек. В прошлом году темпы роста цен превышали уровень инфляции.

По данным Росстата, по итогам третьего квартала 2017 года квартиры в новостройках подорожали на 5,8% к аналогичному периоду 2016 года - с 53,4 тыс. руб. до 56,5 тыс. руб. за квадратный метр.

Продолжение роста цен связано, в первую очередь не с активизацией спроса, а с ростом строительной готовности тех проектов, который были заявлены ранее,

полагает руководитель управления по стратегии и маркетинга «Инград» Анна Соколова,

Директор по продажам ГК «Гранель» Рустам Арсланов солидарен с коллегой. По его прогнозам, квартиры в проектах с хорошей транспортной доступностью и качеством строительства в 2018 году могут подорожать.

При этом скачка цен ожидать не стоит. Анна Соколова считает, что предпосылок для резкого роста цен на первичную недвижимость в ближайший год нет, и расценки будут расти в пределах инфляции. Рустам Арсланов предполагает, что рост может составить 2-3%.

По итогам 2017 года, по предварительным данным Росстата, инфляция составила 2,5%. По оценке Банка России, это произошло за счет разовых факторов, которые перестанут действовать в 2018 году. Кроме того, ожидается рост зарплат и доходов, что также будет подстегивать рост цен. Министр финансов Антон Силуанов ранее заявлял, что рост реальных зарплат прогнозируется в 4,1%, рост реальных располагаемых доходов населения — 2,3%. ЦБ полагает, что инфляция вернется в текущем году к целевому показателю в 4%.

Анна Соколова добавляет, что важное влияние на принятие решения о покупке квартиры, оказывает уверенность людей в том, что их доходы не упадут в перспективе 10-15 лет. Необходимо также оценивать потенциал спроса на первичном рынке, исходя из индексов на рынке труда, показателей безработицы в стране, а также перспективы увеличения налоговой нагрузки для владельцев недвижимости.

В Москве рост цен будет сдерживать большой объем предложения жилья. По словам Рустама Арсланова, рынок уже затоварен, и эта тенденция сохранится.

По его прогнозам, годовой объем предложения в «старой» Москве увеличится на 15% с 3,7 млн кв. м (на конец 2017 года) до 4,25 млн кв. м. При этом спрос, то есть общая площадь приобретенного за год жилья возрастет, соответственно, с 2,25 млн кв. м до 2,36 млн кв. м.

«Иными словами, несмотря на усиление покупательской активности, профицит не будет сокращаться в обозримой перспективе из-за опережающих темпов вывод новых проектов», — объясняет эксперт.

Сегодня застройщики в столице борются за покупателя, выставляя дисконты, которые могут достигать 20%, говорит директор по связям с общественностью компании «МИЦ» Ольга Новицкая. При этом различного рода скидки, скорее вынужденная мера для строительных компаний. В условиях падающего спроса это позволяет привлечь покупателей.

«Застройщики будут конкурировать не стоимостью квадратного метра, а качеством, стараясь придумывать что-то новое, комфортное, востребованное. Продолжит развитие тренд на продажу квартир с отделкой», — высказал свое мнение в интервью «Газете.Ru» гендиректор компании «Главстрой» Андрей Васильев. По его словам, спрос и цены останутся плюс-минус на сегодняшнем уровне.

На вторичном рынке ситуация иная, чем в сегменте новостроек, и здесь эксперты прогнозируют дальнейшее падение цен.

По данным Росстата за третий квартал 2017 года, стоимость квадратного метра в готовом доме за год снизилась на 3,7%, цена упала с 54,2 до 52,2 тысячи рублей за квадрат. Объемы спроса на вторичное жилье существенно ниже, чем предложение, поэтому цены не растут. Стоимость квадратного метра продолжит плавно снижаться, прогнозирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

«Полагаю, что в 2018 году в целом по России покупатели продолжат концентрировать внимание на вторичном жилье, хотя спрос на новостройки может немного вырасти из-за начала программы субсидирования ставок для многодетных семей. Что касается столицы, то темпы прироста числа сделок на рынке строящегося жилья пока существенно обгоняют тот же показатель вторичного рынка. Разрыв в числе сделок в новостройках и в готовом жилье продолжит сокращаться», — говорит Литинецкая.

В целом же, резюмирует эксперт, в России единого рынка недвижимости как такового не существует. Это в том числе объясняет тем, что регионы сильно различаются по уровню развития.

Фактически рынок недвижимости России делится на рынки жилья отдельных субъектов Федерации, тенденции развития которых часто не совпадают. «Поэтому любые усредненные данные по ценам - это «средняя температура по больнице», — считает она.

Главным ограничителем спроса на жилье, как и раньше, остается падение реальных располагаемых доходов населения. За 11 месяцев 2017 года они сократились на 1,4%. Минувший год стал четвертым годом подряд, когда падали доходы.

Сегодня россиянин, желающий приобрести квартиру в новостройке, должен потратить весь свой доход за 2,7 года, говорится в ежемесячном мониторинге социально-экономического положения и самочувствия населения: 2015 года — ноябрь 2017 года», подготовленном РАНХиГС. При этом на покупку вторичного жилья придется откладывать 2,5 года.

С другой стороны, поддержку рынку оказывает снижение ипотечных ставок. К концу 2017 года они упали ниже 10% годовых. По данным Центробанка, объем предоставленных ипотечных кредитов на 1 ноября 2017 превысил 1,5 трлн рублей, что больше прошлогоднего результата в 1,1 трлн рублей за аналогичный период.

Ранее президент России Владимир Путин предполагал, что по итогам года может быть выдано ипотеки на 2 трлн рублей. Это на 10% больше, чем за рекордный докризисный 2014 год.

В этом году жилье может стать более доступным если не по цене, то по условиям покупки, а именно условиям ипотеки, для семей, в которых с 1 января 2018 года появится первый или второй ребенок. Для таких категорий запущена льготная ипотека под 6%. По словам главы Минстроя Михаила Меня, программа субсидирования даст возможность поддержать строительство жилья.

«Важно поддерживать новое строительство. Для нас важна помимо поддержки людей и поддержка отрасли, поскольку снижение ввода жилья может потенциально привести к росту цен», — сказал Мень.

В 2017 году министр высказывал опасения, что из-за роста объема выдачи ипотеки и снижения ввода, цены на жилье могут вырасти. По оценке Минстроя, в 2017 году будет введено 76-78 млн квадратных метров против 80 млн «квадратов» в 2016 году. Дальнейшее сокращение ввода жилья будет поддерживать цены.

Стоит также отметить, что строительную отрасль в следующем году ждут весьма существенные регуляторные нововведения.

С 1 июля уже 2018 года вступит в силу запрет на получение сразу нескольких разрешений на строительство. Кроме того, генподрядчика, техзаказчика и застройщика обяжут иметь счет в одном банке и производить расчеты между собой с использованием эскроу-счетов.

Минстрой также работает над механизмом перехода от схемы привлечения средств граждан по договорам долевого участия (ДДУ) к проектному финансированию. Процесс может занять три года, но задача поставлена самим президентом России Владимиром Путиным. Премьер-министр Дмитрий Медведев уже утвердил план перехода от долевого строительства к банковскому сопровождению.

Напомним, что именно по ДДУ схеме в России совершается 80% всех сделок на рынке новостроек. По данным Росреестра, в январе - октябре 2017 года зарегистрировано 550,6 тыс. договоров долевого участия. Годом ранее за аналогичный период этот показатель составлял около 556 тыс. договоров. Наибольшее число ДДУ зарегистрировано в Московской области (около 77 тыс.), Москве (55,7 тыс.), Санкт-Петербурге (49,5 тыс.), Краснодарском крае (39,4 тыс.).

Пока остается открытым вопрос, как много стройкомпаний будет соответствовать новым требованиям, под какой процент будут кредитовать уполномоченные банки застройщиков, и как это все отразится на стоимости строительства.

Ответ придется искать правительству совместно с Центробанком. Как ранее заметил президент, переход от долевого строительства должен быть цивилизованным, «без ударов для участников рынка и для, разумеется, граждан».

Девальвация рубля, падение стоимости жилья на 10%, а где-то все 30% – последствия кризиса, который идет с 2014 г. Негативные изменения затронули большую часть населения РФ. С 2014 по 2017 гг. СМИ регулярно печатают свежие новости о банкротстве застройщиков и обманутых дольщиках. Собственники не могут продать квартиры из-за падения цен на жилье в регионах. Между тем, в период кризиса произошло немало позитивных моментов:

• Старт программы реновации мэра Москвы С. Собянина.

• Снижение ипотечных ставок и стоимости жилья в стране.

Владельцев квартир и покупателей волнуют вопросы: Какой прогноз цен на следующий год? Можно ли в России на рынке жилья? Что делать – покупать, продавать или подождать?

По мнению большинства аналитиков, цены продолжат падение. Этому явлению в 2018 году есть разумные объяснения.

№1 Реновация

Самое серьезное падение цены на недвижимость в 2018 году ожидается в Москве, где стартовала программа переселения жителей из домов 1957-1968 гг. Прогнозы экспертов говорят – реновация приведет к снижению ставок на м² в течение 15 лет. Риелторы отмечают – цены на квартиры старого фонда упали до 20%, интерес к ним у покупателей снизился.

Затронет программа реновации рынок первичного жилья. Активное строительство затормозит рост цен на новостройки. По предположениям экспертов при появлении 2,5 млн м² стоимость м² за 12 месяцев упадет на 15-20%. Прогноз цен на недвижимость позитивный для жителей старого фонда. Стоимость жилья на квартиры в 2018 для них перестанет быть проблемой.

№2 Указ президента РФ В. В. Путина № 600 от 07.05.2012 г.

В 2018 году в России заканчивается контрольный срок, отведенный лидером страны на обеспечение граждан жильем. По плану к 2018 г. стоимость квадратного метра должна снизиться на 20% из-за строительства больших объемов объектов эконом-класса.

Дополнительно было предусмотрено повышение доступности квартир за счет снижения ипотечной ставки до 2,2%. С учетом требований президента прогноз цен на жилье позитивный для покупателей. Топовые банки страны уже 2017 г. предлагают ипотеку по небывало низким для нашей страны ставкам – Сбербанк от 7,4%, РоссельхозБанк 9,5%, Альфа-Банк 9,25% Газпромбанк 9,5%, ВТБ24 9,5%, Райффайзен Банк 10,9 %.

№3 Покупательская способность

За период кризиса стоимость жилья в 78 российских регионах заметно упала на 10-11% вместе с доходами населения -8,5%.

Кризис коснулся и регионов, где стоимость недвижимости традиционно высока – столица, Подмосковье, Краснодарский край.

Годовое изменение цены на жилье в лидирующих районах

Аргументы «За» рост цен на недвижимость в 2018

Отдельные эксперты делают прогноз о повышении стоимости квартир из-за увеличения ипотечных ставок. Это связано с отказом властей от государственной поддержки социальных программ по покупке жилья в 2018 году в рассрочку. Изменения сделают недвижимость для граждан недоступной.

«За» повышение цены на квартиры «голосует» инфляция, которую не могут игнорировать застройщики. Аналитика демонстрирует подорожание стройматериалов, транспортных расходов, страховых услуг. Увеличились ко 2018 году в России требования государства к девелоперам. Теперь застройщики не смогут строить в долг, привлекая деньги дольщиков по договору ДДУ.

Поправки 01.07. 2017 г. ФЗ № 214 запрещают возведение недвижимости 2018 для компаний с уставным капиталом меньше 2,5 млн. В зависимости от площади застройки уставной капитал должен будет достигать 1,5 млрд руб. С изменением ФЗ № 214 появился механизм эскроу-счета, блокирующий деньги дольщиков на весь период возведения дома, а также компенсационный фонд, куда девелопер обязан направлять 1% средств, полученных по договору ДДУ на случай банкротства.

По прогнозам независимых экспертов из-за нововведений большая часть мелких застройщиков уйдет, уступив место крупным девелоперам. Закономерно у выживших компаний увеличатся строительные расходы, что отразится на себестоимости квадратного метра. Из-за новых поправок цены не упадут, вырастут на 20%.

Вывод

В 2018 году прогноз большинства экспертов предсказывает рецессию с доминированием предложения над спросом. Они смотрят на цены на недвижимость пессимистично, которые будут снижаться или повысятся в пределах инфляции 5-7%. Кризис рынка жилья на квартиры в 2018 продолжится, достигнув дна к 2020 г, при этом стоимость квадрата будет падать ежегодно на 7%.

Основной аргумент в защиту снижения – высокие расценки на жилье в 2018 году, которое останется недоступным для населения. Вторая причина – отсутствие реального роста доходов граждан. Пессимистичный прогноз цен на жилье поддерживают экономисты РЭУ имени Г. В. Плеханова. Они полагают, что покупательская способность населения в ближайшие годы существенно не изменится, потому спрос неизбежно будет падать. При этом снижение цены на недвижимость в 2018 году негативно повлияет на темпы строительства.

В лагере оптимистов глава Сбербанка РФ Герман Греф и зампред правительства И. Шувалов. Они предполагают снижение цен на жилье в стране из-за падения ипотечных ставок. Это увеличит его доступность, так за I квартал 2017 г. по Москве заключили на +25% больше ДДУ по сравнению с IV кварталом 2016 г.

Покупать, продавать или подождать?

Лучшая ситуация в 2018 году в России у приобретателей квартир. Они смогут купить имущество с минимальной переплатой по небывало низким ипотечным ставкам. Шанс выгодно продать есть у владельцев недвижимости на 2018 год с квартирами в центре города или новых благоустроенных районах, для Москвы это: Арбат, Остроженка, Китай-город, Тверской район, Якиманка, Хамовники, Пресненская, Строгино, Измайлово, Зюзино. Собственникам объектов в таких районах как Лефортово, Чертаново, Куркино, Текстильщиках, Щукино, Бирюлево, Дегунино, Капотни, Некрасовки лучше дождаться 2021 г., когда экономическая ситуация улучшится и квадраты могут начать в Москве дорожать.

Для рынка недвижимости 2015 год выдался поистине переломным. Разве можно было пару-тройку лет назад предположить, что рублевые цены на квадратные метры пойдут вниз? Но это случилось. По данным Росстата , цены на квартиры снизились впервые за последние годы. Средняя цена за кв. метр в новостройке в III квартале составила 51,7 тыс. рублей в среднем по России, что более чем на 1,5% меньше, чем в I квартале. На вторичном рынке тенденция падения цен проявилась еще более отчетливо: кв. метр подешевел до 57,2 тыс. рублей (падение на 2,5%).

По информации Росстата, некоторые регионы все же остались весьма привлекательными для застройщиков: в 24 из 85 цены подросли, в некоторых даже на 6%. Вполне логично, что среди этих субъектов РФ оказались Москва и Санкт-Петербург, также рост цен специалисты Росстата отметили в Ленинградской области и Татарстане.

Однако с Росстатом не согласны многие девелоперы. Руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова утверждает, что стоимость кв. метра в новых домах на территории между ТТК и МКАД уменьшилась за год на 7%. В конце 2014 года кв. метр стоил 221,3 тыс., а теперь стоит 205 тыс. рублей.

Практически ежемесячно рынок обновляет антирекорды. Если в ноябре самым дешевым в Москве был проект «Царицино-2» со стоимостью кв. метра от 109 тыс. рублей, то уже в декабре Группа компаний «Мортон» приступила к продаже квартир в Люблино по 105 тыс. рублей за кв. м.

По оценке главного аналитика «Бест-Новострой» Сергея Лобжанидзе , средняя цена кв. метра типовой планировки в Москве упала за год почти на 12% (со 170 тыс. до 150 тыс. рублей). Президент «РКС-Девелопмент» Игорь Сагирян считает, что в провинции рынок жилья вел себя также. В свое время при планировке квартир застройщики рассчитывали на более серьезные докризисные финансовые возможности покупателей, а теперь вынуждены снижать цены. Особенно это касается «однушек» с площадью от 50 кв. м и «двушек» от 70 кв. м. Они упали в цене на 10-15%.

В 2016-м еще дешевле?

Эксперты единодушно прогнозируют дальнейшее снижение цен на квартиры в 2016 году. В «ИРН-Консалтинг» считают, что средние цены в новостройках Москвы, что расположены между МКАД и ТТК, упадут через год до 185 тыс. рублей, а в 2017 году – до 160 тыс. рублей за кв. м.

По словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой , уже через полгода средняя цена на массовое жилье в Москве снизится до 130 тыс. рублей за кв. метр. Поспособствует такой динамике ввод новых масштабных проектов. Только в первой половине 2016 года будет введено в эксплуатацию до 1 млн кв. м. Дисконт по этим проектам составит 10-15%.

Несмотря на сложную экономическую ситуацию девелоперы не собираются замораживать масштабные проекты. ГК «Мортон» вот уже 4 года кряду сдает в эксплуатацию по 1 млн кв. метров и понижать планку не собирается. Даже если кто-то решит уменьшить объемы строительства, на общую картину это не повлияет. Застройщики, которые продолжат интенсивно работать, смогут расшириться за счет тех, кто решит уступить свою долю под натиском новых цен. Воронин из ФСК «Лидер» утверждает, что его компания сохранит прежние показатели, и плановый объем в 500 тыс. кв. метров останется неизменным.

Что касается спроса, то он в лучшем случае сохранится на уровне 2015 года. Существенно ударить по нему может отказ правительства от политики, направленной на поддержку жилищного кредитования. Если финансирование программы субсидирования ипотеки будет приостановлено, рынок сразу потеряет 20% покупателей. Впрочем, в любом случае ниже определенного уровня цены не опустятся. Никто себе в убыток работать не будет.