Бухгалтерский учет купли-продажи недвижимости: учет у продавца. Продаем недвижимость: бухгалтерский и налоговый учет Учет продажи недвижимости в бухгалтерии

Формирование первоначальной стоимости объектов недвижимости и момент принятия на учет

Бухгалтерский учет основных средств ведется в соответствии с:

  • Положением по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденным Приказом Минфина России от 30.03.2001 № 26н;
  • Методическими указаниями по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденными Приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91н (далее — Методические указания).

В п. 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» перечислены условия, обязательные для принятия к учету актива в составе основных средств. Их четыре:

  • объект предназначен для использования в производстве продукции, выполнения работ или оказания услуг, управленческих нужд организации либо предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
  • объект предназначен для использования в течение длительного времени — свыше 12 мес. или обычного операционного цикла, если он превышает 12 мес.;
  • организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
  • объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Условия признания объекта в составе основных средств, перечисленные в п. 4 ПБУ 6/01, применимы к любым основным средствам, в том числе и к объектам недвижимого имущества.

Приказом Минфина России от 24.12.2010 № 186н внесены изменения в перечень расходов, формирующих первоначальную стоимость основных средств — объектов недвижимости. Изменен п. 24 Методических указаний по учету основных средств в редакции, введенной в действие с бухгалтерской отчетности 2011 г.:

П. 24: «Первоначальной стоимостью основных средств, приобретенных за плату (как новых, так и бывших в эксплуатации), признается сумма фактических затрат организации на приобретение, сооружение и изготовление, за исключением налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов… государственные пошлины и другие аналогичные платежи, произведенные в связи с приобретением объекта основных средств».

В новой редакции исключено упоминание о регистрационных сборах, связанных с приобретением основных средств. Теперь расходы связываются не с получением права на объект, а непосредственно с приобретением объекта основных средств.

Таким образом, с 2011 г. затраты на госрегистрацию прав на недвижимое имущество и иные аналогичные расходы, осуществленные после принятия объекта основных средств к учету, придется списывать в качестве текущих расходов согласно общим правилам бухгалтерского учета.

С 2011 г. Приказом Минфина России от 24.12.2010 № 186н внесены изменения, касающихся учета объектов недвижимости.

В п. 41 Положения по ведению бухгалтерского учета и отчетности в Российской Федерации, утв. Приказом Минфина России от 29.07.1998 № 34н, внесено изменение в правила оценки статей бухгалтерской отчетности по незавершенным капитальным вложениям.

…п. 41: К незавершенным капитальным вложениям относятся не оформленные актами приемки-передачи основных средств и иными документами затраты на строительно-монтажные работы, приобретение зданий, оборудования, транспортных средств, инструмента, инвентаря, иных материальных объектов длительного пользования, прочие капитальные работы и затраты …».

Затраты на строительство или приобретение объектов недвижимого имущества утрачивают характер капитальных вложений и признаются объектами основных средств в тот момент, когда документально подтверждена их готовность к использованию . К таким документам относятся акты приема-передачи, разрешение на ввод в эксплуатацию и иные документы, предусмотренные законодательством (п. 41 Положения по ведению бухучета).

В п. 52 Методических указаний по учету основных средств (в ред. 24.12.2010) внесено изменение по учету объектов недвижимости: «По объектам недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, амортизация начисляется в общем порядке с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия объекта к бухгалтерскому учету . Объекты недвижимости, права собственности на которые не зарегистрированы в установленном законодательством порядке, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств». Ранее в п. 52 Методических указаний была фраза «с первого числа месяца, следующего за месяцем введения объекта в эксплуатацию».

Таким образом, с 2011 г. исключены:

  • требование наличия факта передачи документов на государственную регистрацию;
  • требование фактической эксплуатации объектов недвижимости;
  • положение, согласно которому амортизация на такой объект начислялась даже в случае, если он оставался на сч. 08;
  • положения, по которым первоначальная стоимость законченного строительством объекта фактически формировалась до его регистрации с пересчетом суммы начисленной после ввода в эксплуатацию амортизации исходя из окончательной стоимости.

Таким образом, с 2011 г. недвижимое имущество принимается в бухгалтерском учете к учету в качестве основного средства, если:

1) оно соответствует признакам п. 4, 5 ПБУ 6/01

2) капитальные вложения по нему завершены.

3) документально подтверждена готовность к использованию.

Государственная регистрация права для признания такого объекта основным средством не требуется.

Если затраты на строительно-монтажные работы, приобретение объектов недвижимости не оформлены актами приема-передачи основных средств и иными документами, то они относятся к незавершенным капитальным вложениям. К таким документам относятся акты приема-передачи, разрешение на ввод в эксплуатацию и иные документы, предусмотренные законодательством.

Амортизация недвижимого имущества с 2011 года также не зависит от факта передачи документов на государственную регистрацию права собственности. Начислять амортизацию следует с 1-го числа месяца, следующего за месяцем принятия объекта к бухгалтерскому учету .

Теперь момент начала амортизации недвижимого имущества определяется в зависимости от месяца его принятия к бухучету . А это месяц, в котором завершены капитальные вложения и сформирован объект недвижимости как отдельное основное средство, обладающее характерными признаками, перечисленными в п. 4 ПБУ 6/01.

Покупатель , который приобретает (получает) объект недвижимости по договору купли-продажи, теперь не должен ждать момента передачи документов на государственную регистрацию права собственности. Начиная с 2011 г. объект недвижимости, приобретенный по договору купли-продажи, следует принимать к бухгалтерскому учету в составе основных средств в момент подписания с продавцом акта приема-передачи объекта.

В свою очередь продавец отныне должен списывать проданный объект недвижимости с бухучета на дату подписания акта приема-передачи, а не в момент перехода права собственности к покупателю, как это было ранее.

Налог на имущество организаций

Согласно п. 1 ст. 373 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками налога на имущество признаются организации, обладающие имуществом, признаваемым объектом налогообложения в соответствии со ст. 374 НК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 374 НК РФ объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета .

Момент списания объекта недвижимости с учета у организации-продавца определяется теперь по дате подписания акта приема-передачи названного объекта покупателю.

Начиная с 2011 г. по налогу на имущество финансовое ведомство дает следующие разъяснения.

Минфин России в Письме от 17.06.2011 № 03-05-05-01 /44 указывает, что объект недвижимости облагается налогом на имущество у покупателя независимо от даты государственной регистрации права собственности. Это обосновывается тем, что актив принимается к бухгалтерскому учету в качестве основных средств при одновременном выполнении условий, установленных п. 4 ПБУ 6/01.

Таким образом, организация, получающая объект недвижимости, права собственности на который подлежат государственной регистрации, должна принять его к учету в момент фактического получения независимо от факта государственной регистрации прав собственности.

Налоговый учет до 01.07.2014

НДС

До 01 июля 2014 г . при реализации недвижимости (здания, сооружения, нежилого помещения и т. п.) подписание сторонами передаточного акта (или иного документа) о передаче недвижимости само по себе не влекло обязанности по уплате НДС. Такая обязанность возникала либо на день получения оплаты, либо на день государственной регистрации перехода права собственности (в зависимости от того, что произошло раньше) (п. 1, 3 ст. 167 НК РФ, Письмо Минфина России от 07.02.2011 № 03-03-06 /1/78).

Таким образом, при реализации объекта недвижимости до 01.07.2014 моментом определения налоговой базы по налогу на добавленную стоимость следует считать наиболее раннюю из дат: дату передачи права собственности на данный объект недвижимости, указанную в документе, подтверждающем передачу права собственности, или день его оплаты (частичной оплаты). При этом на основании п. 14 ст. 167 НК РФ в случае если моментом определения налоговой базы является день оплаты (частичной оплаты), то на дату передачи права собственности на объект недвижимости также возникает момент определения налоговой базы.

Налог на прибыль

Порядок признания дохода от реализации недвижимого имущества закреплен в ст. 271 НК РФ.

До 01.01.2013 момент признания выручки от реализации недвижимого имущества вызывал большое количество споров. Даже у финансового ведомства не было единой точки зрения. Так, существовала позиция, согласно которой доход от реализации возникает только после государственной регистрации права собственности. Связано это с тем, что доход от продажи имущества признается на дату реализации, определяемую в соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ, т. е. на дату перехода права собственности (п. 3 ст. 271 НК РФ). А на основании п. 1, 2 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации, и исполнение сторонами договора до такой регистрации не изменяет их отношений с третьими лицами. Таким образом, даже если стороны подписали акт (или иной документ) о передаче недвижимости, а переход права собственности не произошел, то выручку от реализации на дату подписания акта не нужно было признавать (Письмо ФНС России от 20.12.2012 № ЕД-4-3 /21729@). Однако Президиум ВАС РФ отметил, что момент признания выручки от реализации недвижимого имущества вызывал большое количество споров. Даже у финансового ведомства не было единой точки зрения. Так, существовала позиция, согласно которой доход от реализации возникает только после государственной регистрации права собственности. Связано это с тем, что доход от продажи имущества признается на дату реализации, определяемую в соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ, т. е. на дату перехода права собственности (п. 3 ст. 271 НК РФ). А на основании п. 1, 2 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации, и исполнение сторонами договора до такой регистрации не изменяет их отношений с третьими лицами. Таким образом, даже если стороны подписали акт (или иной документ) о передаче недвижимости, а переход права собственности не произошел, то выручку от реализации на дату подписания акта не нужно было признавать (Письмо ФНС России от 20.12.2012 № ЕД-4-3 /21729@). Однако Президиум ВАС РФ отметил, что момент перехода права собственности на объект недвижимости связан с моментом государственной регистрации прав , поэтому доход от продажи недвижимости нужно признавать именно на дату такой регистрации (Постановление от 08.11.2011 № 15726/10).

После 01.01.2013 эти споры прекратились, поскольку момент признания доходов от реализации недвижимости прямо определен в абз. 2 п. 3 ст. 271 НК РФ и он не зависит от даты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Федеральным законом от 29.11.2012 № 206-ФЗ п. 3 ст. 271 НК РФ дополнен абз. 2, согласно которому доход от реализации недвижимого имущества признается для целей налога на прибыль на дату передачи недвижимости приобретателю по передаточному акту или иному документу о передаче . Указанная норма вступила в силу с 01.01.2013 .

Принятие объекта недвижимости к налоговому учету в составе основных средств еще не означает, что он становится амортизируемым имуществом. Для начисления амортизации его надо включить в амортизационную группу.

С 01.01.2013 датой начала амортизации любого объекта амортизируемого имущества признается 1-е число месяца, следующего за месяцем ввода объекта в эксплуатацию, независимо от даты его государственной регистрации (п. 4 ст. 259 НК РФ).

Существовавшее ранее условие о документальном подтверждении факта подачи документов на госрегистрацию прав в отношении основных средств, регистрация которых требуется, было отменено (п. 11 ст. 258 НК РФ, подп. «б» п. 5 ст. 1 Федерального закона от 29.11.2012 № 206-ФЗ).

Однако в Налоговом кодексе РФ не предусмотрены переходные положения, касающиеся основных средств, которые введены в эксплуатацию до 01.01.2013 и в отношении которых не подавались документы на регистрацию прав. На это указывала ФНС России в Письме от 31.05.2013 № ЕД-4-3 /9944@. В данном случае следует руководствоваться действовавшими до 01.01.2013 нормами, согласно которым начало начисления амортизации зависит от момента подачи документов на регистрацию права собственности .

В соответствии с рассматриваемыми поправками Закон № 206-ФЗ дополнен ст. 3.1, которая устраняет неясности законодательства. В ней указано, что амортизация по введенным в эксплуатацию до 01.12.2012 объектам амортизируемого имущества, права на которые подлежат госрегистрации, должна начисляться с 1-го числа месяца, следующего за месяцем подачи необходимых для регистрации документов.

Налоговый учет с 01.07.2014

С 01.07.2014 при реализации недвижимости (здания, сооружения, нежилого помещения и т. п.) НДС начисляется на день ее передачи покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимости (п. 3, 16 ст. 167 НК РФ (п. 16 введен Федеральным законом от 20.04.2014 № 81-ФЗ)).

Налоговая база определяется в порядке, установленном п. 1 ст. 154 НК РФ. Сумма НДС исчисляется по ставке 18% с полной продажной стоимости (без учета НДС) реализованной недвижимости (п. 3 ст. 164 НК РФ). В течение 5 календарных дней со дня передачи недвижимости следует выставить на имя покупателя счет-фактуру (п. 3 ст. 168, пп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ).

По налогу на прибыль изменений до настоящего времени не было , т. е. :

согласно абз. 2 п. 3 ст. 271 НК РФ, датой реализации недвижимого имущества признается дата передачи недвижимого имущества приобретателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества .

Согласно п. 4 ст. 259 НК РФ, начисление амортизации по объектам амортизируемого имущества, в том числе по объектам основных средств, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации, начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию, независимо от даты его государственной регистрации.

Н.А. Новикова, эксперт по бухгалтерскому учету и налогообложению

Если вы решили купить или продать недвижимость

Отражаем в учете сделку с недвижимостью, считаем налоги

Тексты упоминаемых в статье Писем Минфина и ФНС можно найти: раздел «Финансовые и кадровые консультации» системы КонсультантПлюс

Продажа недвижимости дело не одного дня. И чаще всего фактическая передача такого имущества от продавца к покупателю предшествует государственной регистрации перехода права собственности. Расскажем, как правильно отразить такую операцию в учете и какие налоги при этом необходимо уплатить. Сразу оговоримся, что в рамках данной статьи мы не рассматриваем операции по купле-продаже земельных участков, а также таких особых объектов недвижимости, как воздушные и морские суда и суда внутреннего плавания.

Отражение сделки у продавца

Налог на прибыль

С 1 января 2013 г. доход от реализации недвижимости продавец определяет в момент передачи имущества покупателю, то есть на дату акта приемки-передач ип. 3 ст. 271 НК РФ (в ред. Закона от 29.11.2012 № 206-ФЗ) .

Как только недвижимость будет передана покупателю по акту приемки-передачи, придется сразу начислить налог на прибыль с дохода от продажи. И чтобы для уплаты налога компании хватило денег, в договоре с покупателем целесообразно предусмотреть авансовый платеж, который будет получен до окончания текущего периода.

Отметим, что до 2013 г. вопрос об определении даты признания дохода от реализации недвижимости вызывал много споров. Даже Минфин в своих письмах высказывался по-разному. В одних он предлагал отражать доход по факту передачи имущества покупател юПисьмо Минфина от 07.09.2012 № 03-03-06/2/100 , в других говорил, что нужно дождаться подачи документов на государственную регистраци ю. А в своих последних разъяснениях чиновники, ссылаясь на позицию Президиума ВАС, согласились, что доход от реализации недвижимости в налоговом учете нужно отражать только на дату государственной регистраци иПисьма Минфина от 15.05.2013 № 03-03-06/1/16788 ; ФНС от 20.12.2012 № ЕД-4-3/21729@ (размещено на официальном сайте ФНС в разделе «Разъяснения ФНС, обязательные для применения налоговыми органами») .

Но как быть, если имущество передано покупателю по акту в 2012 г., а переход права собственности зарегистрирован уже в 2013 г. (или не зарегистрирован до сих пор)? Такая сделка фактически совершена до вступления в силу нового порядка признания дохода от реализации недвижимости. Поэтому доходы от реализации (и соответствующие им расходы) отражаем по ранее действующим правилам, то есть на дату государственной регистрации перехода права собственност иПисьма ФНС от 20.12.2012 № ЕД-4-3/21729@ ; Минфина от 15.05.2013 № 03-03-06/1/16788 .

Если продаваемый объект недвижимости учитывался в составе основных средств и реализован с убытком, то учесть этот убыток единовременно при расчете налога на прибыль нельзя. Он включается в состав прочих расходов равномерно на протяжении оставшегося срока полезного использования этого основного средств ап. 3 ст. 268 НК РФ .

НДС

При продаже недвижимости (за исключением жилого фонда) продавец начисляет НДСп. 1 ст. 131 ГК РФ ; пп. 1, 3 ст. 167 НК РФ :

  • на дату получения предварительной оплаты;
  • на дату государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимост иПисьмо Минфина от 07.02.2011 № 03-03-06/1/78 .

НДС, начисленный с предварительной оплаты, в момент государственной регистрации перехода права собственности принимается к вычет уп. 8 ст. 171 , п. 6 ст. 172 НК РФ .

И не забудьте в течение 5 календарных дней с момента получения аванса (при предоплатной системе расчетов) и с даты госрегистрации перехода права собственности оформить соответствующие счета-фактур ып. 3 ст. 168 , п. 3 ст. 167 НК РФ .

Бухгалтерский учет

Недвижимость, переданную покупателю по акту, нужно списать со счета 01 «Основные средства» (или со счета 41 «Товары», если такой объект был приобретен изначально для перепродажи) на счет 45 «Товары отгруженные», где она будет числиться до момента госрегистрации перехода права собственност иПисьма Минфина от 27.01.2012 № 07-02-18/01 , от 22.03.2011 № 07-02-10/20 .

С момента перевода основных средств на счет 45 «Товары отгруженные» стоимость недвижимости не будет учитываться при расчете налога на имущество.

Однако такой вариант учета справедлив только в том случае, когда продавец с момента передачи недвижимости покупателю перестает получать от него какие-либо экономические выгоды. Но так бывает не всегда. Например, согласно условиям договора до момента госрегистрации сделки вы имеете право хранить там товары (что вы и делаете). Или объект недвижимости сдан в аренду. Арендная плата до тех пор, пока сделка не будет зарегистрирована, - доход продавц астатьи 608 , 617 ГК РФ . В таких случаях основное средство будет продолжать числиться в учете вплоть до даты государственной регистрации. Списывать его на счет 45 «Товары отгруженные» в момент передачи покупателю не нужно. Передача имущества по акту отражается лишь в аналитическом учете. Это нам подтвердили и в Минфине.

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

Начальник отдела методологии бухгалтерского учета и отчетности Департамента регулирования бухгалтерского учета, финансовой отчетности и аудиторской деятельности Минфина России

“ Объект недвижимости, переданный покупателю, но продолжающий приносить организации экономические выгоды, должен учитываться в составе основных средств. Это в полной мере касается сданных в аренду основных средств. До тех пор пока продавец получает арендную плату, такое имущество является для него основным средством. В аналогичном порядке должен решаться вопрос и об учете переданного объекта недвижимости, если компания-продавец продолжает использовать его, например, для хранения товаро в” .

В бухгалтерском учете доход от реализации объекта отражаем в момент государственной регистрации перехода права собственности. В этот же момент остаточную стоимость объекта недвижимости нужно признать прочим расходо мп. 12 ПБУ 9/99 ; п. 19 ПБУ 10/99 .

Пример. Учет продажи недвижимости

/ условие / Организация заключила договор на продажу здания производственного цеха за 11 800 000 руб. (в том числе НДС 1 800 000 руб.). Здание передано покупателю по акту 15.04.2013. Государственная регистрация перехода права собственности состоялась 08.05.2013. Оплата от покупателя поступила двумя частями: 10.04.2013 - 7 080 000 руб. и 13.05.2013 - 4 720 000 руб. Первоначальная стоимость здания - 8 000 000 руб., сумма начисленной амортизации на дату передачи в бухгалтерском и налоговом учете - 1 300 000 руб.

/ решение / Проводки будут такие.

Содержание операции Дт Кт Сумма, руб.
На дату получения аванса (10.04.2013)
51 «Расчетные счета» 7 080 000
Начислен НДС с аванса
(7 080 000 руб. / 118 х 18) 		62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» 68-1 «Расчеты по НДС» 1 080 000
На дату подписания акта приемки-передачи (15.04.2013)
Списана первоначальная стоимость здания 01-1 «Основные средства в эксплуатации» 8 000 000
Списана сумма амортизации 02 «Амортизация основных средств» 01-2 «Выбытие основных средств» 1 300 000
Отражена передача здания покупателю
(8 000 000 руб. – 1 300 000 руб.) 		01-2 «Выбытие основных средств» 6 700 000
В момент передачи недвижимого имущества по акту в налоговом учете возникнет доход от реализации, а остаточная стоимость ОС признается расходом. Более позднее признание такого дохода и расхода в бухгалтерском учете (в момент госрегистрации перехода права собственности) приводит к возникновению временных разни цпп. 9- 12 ПБУ 18/02 . Нужно начислить отложенный налоговый актив (ОНА), равный 20% от продажной стоимости недвижимости (без НДС), и отложенное налоговое обязательство (ОНО), равное 20% от остаточной стоимости ОСпп. 14 , 15 ПБУ 18/02 . В момент госрегистрации перехода права собственности ОНА и ОНО будут списаны
Начислен ОНА
((11 800 000 руб. – 1 800 000 руб.) x 20%) 		2 000 000
Начислено ОНО
(6 700 000 руб. х 20%) 		68-2 «Расчеты по налогу на прибыль» 1 340 000
На дату государственной регистрации перехода права собственности (08.05.2013)
Отражен доход от реализации недвижимости 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» 91-1 «Прочие доходы» 11 800 000
Начислен НДС 91-2 «Прочие расходы» 68-1 «Расчеты по НДС» 1 800 000
Списана остаточная стоимость здания 91-2 «Прочие расходы» 45 «Товары отгруженные», субсчет «Основные средства, переданные покупателю» 6 700 000
НДС, начисленный при получении аванса, принят к вычету 68-1 «Расчеты по НДС» 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» 1 080 000
Списан ОНА 68-2 «Расчеты по налогу на прибыль» 09 «Отложенные налоговые активы» 2 000 000
Списано ОНО 77 «Отложенные налоговые обязательства» 68-2 «Расчеты по налогу на прибыль» 1 340 000
На дату получения второго платежа (13.05.2013)
Получены денежные средства от покупателя 51 «Расчетные счета» 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» 4 720 000

Отражение сделки у покупателя

Налог на прибыль

О начислении амортизации по недвижимости, введенной в эксплуатацию до 1 декабря 2012 г., права на которую не зарегистрированы, читайте:

С 2013 г. недвижимость можно учитывать в составе основных средств, не дожидаясь подачи документов на государственную регистрацию, и амортизировать сразу после получения по акту и ввода в эксплуатаци юп. 4 ст. 259 НК РФ . Но это справедливо только для тех объектов недвижимости, которые введены в эксплуатацию начиная с 1 декабря 2012 г.ст. 3.1 Закона от 29.11.2012 № 206-ФЗ

НДС

При перечислении предварительной оплаты покупатель имеет право заявить к вычету НДС, предъявленный ему продавцом. При условии, конечно, что недвижимость приобретается для деятельности, облагаемой НДС, и от продавца получен авансовый счет-фактур апп. 1, 2 , 12 ст. 171 , п. 9 ст. 172 НК РФ .

Кроме того, покупатель имеет право принять к вычету НДС, предъявленный при получении объекта недвижимост ип. 1 ст. 171 , п. 1 ст. 172 НК РФ . Ранее принятый к вычету НДС с перечисленных авансов в этот момент нужно восстановит ьподп. 3 п. 3 ст. 170 НК РФ .

Давайте разберемся, когда возникает право на этот налоговый вычет. Для этого должны выполняться два условия.

УСЛОВИЕ 1. Недвижимость должна быть принята к учету. Если недвижимость приобретается для перепродажи, данное условие выполняется после отражения ее на счете 41 «Товары».

Если для покупателя приобретаемый объект недвижимости - основное средство, то, по мнению Минфина, принять к вычету НДС можно только после его перевода на счет 01 «Основные средства »Письма Минфина от 29.01.2013 № 03-07-14/06 , от 24.01.2013 № 03-07-11/19 , от 18.09.2012 № 03-07-11/380 . В то же время, по мнению ВАС, для вычета НДС достаточно принять такое имущество к учету и не важно, на какой сче тПостановление Президиума ВАС от 30.10.2007 № 8349/07 .

Если объект недвижимости приобретен с целью дальнейшей реконструкции, дожидаться перевода его на счет 01 «Основные средства» не требуется. Принять к вычету НДС можно после оприходования его на счете 08Письмо Минфина от 16.07.2012 № 03-07-11/185 .

УСЛОВИЕ 2. Нужно получить от продавца «отгрузочный» счет-фактуру. «Отгрузочный» счет-фактуру продавец оформляет только после госрегистрации сделки. Однако на практике встречается ситуация, когда счет-фактура выдается покупателю уже в момент передачи недвижимости по акту. Принимать к вычету НДС по такому документу весьма рискованно. Счет-фактура, оформленный до даты госрегистрации сделки, право на налоговый вычет не дает. В этом случае претензий со стороны проверяющих, скорее всего, не избежать. Если вы готовы отстаивать вычет НДС - судебная практика на вашей сторон еПостановления ФАС СКО от 24.06.2011 № А53-18544/2010 ; ФАС ЗСО от 15.06.2009 № Ф04-3453/2009(8568-А27-42) . Если же спорить с проверяющими вы не хотите, нужно попросить продавца переоформить счет-фактуру, а вычет отложить как минимум до даты госрегистрации перехода права собственности.

ВЫВОД

Самый безопасный вариант - заявить к вычету НДС только после госрегистрации права собственности на приобретаемый объект недвижимости и перевода его на счет 01 «Основные средства».

Если продавец российской недвижимости - иностранная компания

НДС

Реализация недвижимости на территории РФ облагается НДСподп. 1 п. 1 ст. 146 , ст. 147 НК РФ . Поэтому в контракте с иностранной компанией должно быть указано, что согласованная сторонами цена включает с себя НДС. При этом российской компании - покупателю при выплате дохода иностранному продавцу удерживать и перечислять в бюджет НДС не нужно. Дело в том, что иностранная организация, владеющая недвижимостью на территории РФ, в обязательном порядке ставится на учет в налоговых органа хп. 5 ст. 83 НК РФ . А раз так, то она должна самостоятельно начислить и уплатить в бюджет НДСПисьма Минфина от 10.04.2013 № 03-07-14/11907 ; ФНС от 07.06.2013 № ЕД-4-3/10454@ .

Подтвердить факт постановки иностранной компании на учет можно одним из следующих документов:

  • <или> уведомлением о постановке на учет иностранной организации (форма 11УП-Учет);
  • <или> свидетельством о постановке на учет иностранной организации (форма 11СВ-Учетутв. Приказом ФНС от 13.02.2012 № ММВ-7-6/80@ );
  • <или> свидетельством о постановке на учет в налоговом органе (форма 2401ИМД(2000)утв. Приказом МНС от 07.04.2000 № АП-3-06/124 ).

ПРЕДУПРЕЖДАЕМ РУКОВОДИТЕЛЯ

Чтобы не было трудностей с получением от иностранной компании счетов-фактур, в договоре целесообразно прописать, что окончательную оплату покупатель производит только после того, как иностранный продавец предоставит ему все необходимые документы.

Кроме того, не забывайте, что для принятия к вычету входного НДС вам потребуется получить от иностранного продавца счет-фактуру.

Однако на практике иногда встречается такая ситуация. Стороны договариваются о том, что перечислять НДС в бюджет будет российская организация - покупатель, которая выступит налоговым агентом и удержит налог при выплате доходов иностранному продавц уп. 1 ст. 161 НК РФ . Конечно, так проще и иностранной компании, и российскому покупателю. Но такие договоренности могут быть чреваты. Поясним почему.; Решение ВАС от 12.09.2013 № 10992/13 . Если недвижимость вы оплачиваете уже после регистрации перехода права собственности, то НДС с таких платежей (постоплаты) вы примете к вычету только по факту его перечисления в бюджет. То есть право на вычет входного НДС у вас возникает в более поздних периодах.

Но это еще не все. Никто не может дать гарантии, что при таком варианте уплаты НДС ваш вычет не будет оспорен налоговиками в принципе. Ведь по Налоговому кодексу вы не являетесь налоговым агентом, а раз так, то на вычет НДС можете претендовать только при наличии счета-фактуры, оформленного продавцом.

Подробнее о принятии к вычету НДС, удержанного налоговым агентом при перечислении аванса, написано: 2013, № 20, с. 4

Именно поэтому уже на этапе заключения договора очень важно правильно оформить отношения с иностранным продавцом.

Во-первых, в контракте необходимо прописать его обязанность самостоятельно уплатить в российский бюджет НДС с совершаемой сделки купли-продажи.

А во-вторых, указать, что он обязан выдать вам счета-фактуры, оформленные по российским правилам. А чтобы с получением такого документа у вас не возникло сложностей, возможно, будет не лишним также прописать штрафные санкции для продавца за непредоставление им так необходимых вам счетов-фактур.

Налог на прибыль с доходов иностранной компании

Доходы иностранной компании, реализующей недвижимость на территории РФ, облагаются налогом на прибыль. Если такой доход не связан с предпринимательской деятельностью иностранной компании в РФ, российская организация признается налоговым агентом. При выплате дохода она должна удержать налог по ставке 20% и не позднее рабочего дня, следующего за днем такой выплаты дохода, перечислить его в бюдже тп. 4 ст. 310 НК РФ ; форма расчета утверждена Приказом МНС от 14.04.2004 № САЭ-3-23/286@ .

При выплате дохода иностранной компании проверьте, не установлен ли международным соглашением об избежании двойного налогообложения иной порядок налогообложения доходов иностранной компании от реализации недвижимости, находящейся на территории РФ. Заметим, что согласно таким соглашениям, как правило, доходы от реализации недвижимости облагаются налогом в том государстве, в котором такая недвижимость находится.

Бухгалтерский учет

В бухгалтерском учете приобретение недвижимости отражается в обычном порядке. При получении объекта по акту приемки-передачи вы приходуете его на счет 08 «Вложения во внеоборотные активы». Когда он будет готов к эксплуатации, его нужно будет перевести на счет 01 «Основные средства »п. 4 ПБУ 6/01 ; п. 52 Методических указаний, утв. Приказом Минфина от 13.10.2003 № 91н (ред. от 24.12.2010) .

Вместе с недвижимостью к покупателю также переходят и права на земельный участок, расположенный под ней и необходимый для ее использования. Если земля находится в собственности продавца, то после государственной регистрации сделки покупатель, помимо самого объекта недвижимости, получит в собственность еще и земельный участок (даже если в договоре купли-продажи недвижимости данный вопрос урегулирован не будет)пп. 1, 2 ст. 552 ГК РФ . А в этом случае он становится плательщиком земельного налог аст. 388 НК РФ . Если же земля арендована, переоформлением прав на нее нужно будет заниматься отдельно. Поэтому уже на этапе заключения договора выясните у продавца, какими правами на земельный участок он располагает.

Понятие недвижимых вещей (недвижимое имущество, недвижимость) дано в ст.130 ГК РФ ч.I (1). К недвижимости относятся вещи, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (например, земельные участки, здания, сооружения и т.п.).

Бухгалтерский учет у организации-продавца помещения.

Как правило, передача объекта недвижимости по передаточному акту происходит ранее государственной регистрации сделки; в этот момент переход права собственности от продавца к покупателю не происходит, следовательно, в учете продавца не отражается реализация актива. При наличии на балансе продавца большого количества объектов основных средств и, в частности, объектов недвижимости, для удобства осуществления аналитического учета активов можно открыть к счету 01 «Основные средства» субсчет «Основные средства, переданные по передаточному акту».

Для целей бухгалтерского учета до момента перехода права собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю продавец продолжает начислять амортизацию по данному имуществу до списания актива с баланса, то есть до момента его реализации (п. 21, 22 ПБУ 6/01 (33)).

Для целей налогового учета в соответствии со ст. 256 НК РФ (2) продавец начисляет амортизацию по амортизируемому объекту недвижимости, переданному покупателю, до момента перехода права собственности на имущество к покупателю.

При определении облагаемой базы по налогу на имущество организация-продавец включает в среднегодовую стоимость переданное недвижимое имущество по остаточной стоимости.

В соответствии с п.12 ПБУ 9/99 (36) одним из условий признания выручки в бухгалтерском учете является переход права собственности на имущество от продавца к покупателю (получение покупателем свидетельства о праве собственности).

Для целей налогового учета недвижимое имущество является товаром (ст. 38 НК РФ (2)).

В соответствии со ст. 39 НК РФ (2) реализацией товаров, работ или услуг организацией признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу.

Соответственно, в момент перехода покупателю права собственности на недвижимое имущество организация-продавец отражает доходы от реализации для целей исчисления налога на прибыль, а также начисляет НДС (в случае, если в целях налогообложения выручка от реализации учитывается продавцом по мере отгрузки (передачи) товара покупателю). В случае если в целях налогообложения выручка от реализации учитывается продавцом по мере ее оплаты, обязательство по уплате НДС в бюджет возникает в момент оплаты недвижимого имущества, право собственности, на которое перешло к покупателю в соответствии с законодательно установленным порядком.

Кроме того, не позднее 5 дней с момента реализации (даты получения покупателем свидетельства о праве собственности на имущество) продавцом должен быть оформлен счет-фактура на имя покупателя.

Если оплата за имущество произведена покупателем до момента реализации имущества (перехода на него права собственности к покупателю), то поступившие суммы отражаются в учете продавца до момента реализации в составе авансов на отдельном субсчете счета 62 «Расчеты по авансам полученным».

В том случае, если по сделке от реализации объекта недвижимости, являющегося амортизируемым имуществом, организацией-продавцом получен убыток, то в соответствии с п. 3 ст. 268 НК РФ (2) полученный по сделке убыток включается в состав прочих расходов равными долями в течение срока, определяемого как разница между сроком полезного использования этого имущества и фактическим сроком его эксплуатации до момента реализации.

В бухгалтерском учете организации-продавца операция по передаче и реализации недвижимого имущества отразится следующими бухгалтерскими записями:

№ п/п Корреспонденция счетов
Дебет Кредит
1 Передано недвижимое имущество покупателю по передаточному акту 01 с/с «Основные средства в эксплуатации»
2 Списана первоначальная стоимость основного средства при их выбытии (переходе права собственности) 01 с/с «Основные средства, переданные по передаточному акту»
3 Списана сумма начисленной амортизации 02 01 с/с «Выбытие основного средства
4 Отражена реализация недвижимого имущества в момент перехода права собственности покупателю 62 91/1
5 Списана остаточная стоимость основного средства 91-2 01 с/с «Выбытие основного средства»
6 Начислен НДС с реализации 91-2 68 (76)

Если организация-продавец понесла определенные расходы (госпошлина, комиссионные сборы и т.п.), связанные с реализацией помещения, то их необходимо учитывать на счете 44 «Расходы на продажу». Сальдо, сформированное на этом счете, списывается в дебет счета 91 «Прочие доходы и расходы» на дату отражения в бухгалтерском учете сделки по продаже помещения.

Бухгалтерский учет у покупателя , когда помещение покупается для размещения в нем офиса или цеха по производству продукции. В этом случае возможны два варианта бухгалтерского учета.

Первый вариант: акт приемки-передачи здания исполнен после государственной регистрации права собственности на недвижимость. В этом случае бухгалтерские записи у покупателя помещения следующие:

Организации сами выбирают, на каком счете учитывать основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации. Принятое решение не повлияет на начисление амортизации, зато от него зависит величина налога на имущество.

Согласно п. 52 Приказа Минфина РФ № 91н (46) организациям, предоставлено право самим выбирать вариант учета. Так, «допускается принимать к бухгалтерскому учету в качестве основных средств» объекты недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные документы по приемке-передаче, объекты фактически эксплуатируются, а документы переданы на государственную регистрацию (п. 52). Такие основные средства, учитываются на отдельном субсчете к счету 01 «Основные средства». На этом основании организации решают либо «держать» подобные объекты на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» или же перевести их на счет 01 «Основные средства». Выбранный вариант нужно закрепить в бухгалтерской учетной политике. От принятого решения напрямую зависят величина налога на имущество и момент применения вычета по НДС.

Второй вариант: акт приемки-передачи основного средства подписан до даты государственной регистрации права собственности на недвижимость.

В случае приобретения, создания недвижимого имущества подрядным или хозяйственным способом право собственности на недвижимое имущество переходит к покупателю (заказчику-застройщику) с момента государственной регистрации этого права (п.1 ст.564 ГК РФ ч.II (1)).

В составе основных средств учитываются находящиеся в собственности организации земельные участки, объекты природопользования, объекты недвижимого имущества и др.

До принятия объекта к учету в качестве основного средства (на счет 01 «Основные средства) в бухгалтерском учете амортизация по объектам, не прошедшим государственную регистрацию, не отражается.

Приобретение объекта недвижимости имеет свои особенности по ряду налогов.

Налог на прибыль.

Для целей налогового учета согласно п.8 ст.258 НК РФ (2) основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав. Соответственно, начисление амортизации для целей налогового учета начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию (включения в соответствующую амортизационную группу).

Налог на добавленную стоимость.

Принятие к вычету перед бюджетом предъявленного (исчисленного) налога на добавленную стоимость зависит от основания, по которому недвижимое имущество «возникает» на балансе организации, а именно: при покупке готового к эксплуатации объекта по договору купли-продажи; при приобретении объекта незавершенного капитального строительства; при строительстве объекта подрядным или хозяйственным способом.

Сумму предъявленного НДС покупатель имеет право принять к вычету перед бюджетом с учетом следующих особенностей:

  • в случае приобретения недвижимого имущества по договору купли-продажи.

    Сумму НДС, предъявленную продавцом, организация на основании пп.1 п.2 ст. 171 и п.1 ст. 172 НК РФ (2) имеет право принять к вычету при наличии счета - фактуры и документов, подтверждающих фактическую оплату продавцу, после принятия на учет объекта ОС. То есть с момента принятия объекта недвижимости на счет 01 «Основные средства» при получении свидетельства, подтверждающего государственную регистрацию права собственности.

  • в случае приобретения работ подрядных организаций при проведении ими капитального строительства, сборке (монтаже) основных средств; товаров (работ, услуг) для выполнения строительно-монтажных работ; объектов незавершенного капитального строительства.

    Суммы НДС, предъявленные продавцами, покупатель на основании п.6 ст. 171 и п.5 ст. 172 НК РФ (2) имеет право принять к вычету перед бюджетом при наличии счетов-фактур и документов, подтверждающих фактическую оплату продавцам, по мере постановки соответствующих объектов на налоговый учет в качестве амортизируемого имущества, с первого месяца начисления амортизации по соответствующему объекту для целей налогового учета. То есть со следующего месяца после подачи документов на государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество.

  • в случае выполнения строительно-монтажных работ для собственного потребления, стоимость которых включается в расходы, принимаемые к вычету при исчислении налога на прибыль.

Право на вычет в виде сумм налога, исчисленного налогоплательщиком в соответствии со ст. 166 НК РФ (2) при выполнении СМР для собственного потребления, возникает в том налоговом периоде, в котором им была произведена уплата в бюджет сумм налога, исчисленных в соответствии со ст. 173 НК РФ (2) по выполненным строительно-монтажных работ для собственного потребления.

При выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления налоговая база определяется как стоимость выполненных работ, исчисленная исходя из всех фактических расходов налогоплательщика на их выполнение.

Дата выполнения строительно-монтажных работ для собственного потребления определяется как день принятия на учет соответствующего объекта, завершенного капитальным строительством. То есть с момента принятия объекта недвижимости на счет 01 «Основные средства» при получении свидетельства, подтверждающего государственную регистрацию права собственности.

Налог на имущество.

Согласно п. 1 ст. 374 НК РФ (2) объектом налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (включая имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление, внесенное в совместную деятельность), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета. Таким образом, если приобретаемое недвижимое имущество учтено по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» согласно учетной политике организации, его стоимость не включается в облагаемую базу по налогу на имущество.

Теперь рассмотрим ситуацию, когда помещение приобретается для дальнейшей перепродажи. В этом случае недвижимость не относится к основным средствам на основании пп. «в» п.4 ПБУ 6/01 (33) (актив не является основным средством, если предполагается его перепродажа) и порядок ее учета регулируется ПБУ 5/01 (32). В данном документе не определен момент признания оборотных активов в бухгалтерском учете организации, следовательно, можно руководствоваться общим правилом: одним из основных критериев для признания оборотного актива в бухгалтерском учете является момент перехода права собственности на основании ст. 223 ГК РФ ч.I (1). Помещение, предназначенное для продажи, будет учитываться на счете 41 «Товары».

В бухгалтерском учете необходимо сделать следующие записи:

№ п/п Содержание хозяйственной операции Корреспонденция счетов
Дебет Кредит
1 41 «Товары»
2 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»
3 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» 51 «Расчетный счет»
4 Сумма «входного» НДС учтен в качестве вычетов 19 «НДС по приобретенным ценностям»
5 Отражена продажная стоимость купленного для перепродажи помещения на дату государственной регистрации права собственности новым владельцем независимо от даты акта приемки-передачи 90-1 «Выручка»
6 Начислен НДС 90-3 «НДС» 68 «Расчеты по налогам и сборам» с/с «Расчеты по НДС»
7 Списана покупная стоимость помещения 90-2 «Себестоимость продаж» 41 «Товары»
8 90-9 «Прибыль убыток от продаж» 99 "Прибыли и убытки"
9 Поступили денежные средства от покупателя здания 51 «Расчетный счет» 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками»

Обычно помещение, купленное для перепродажи, требует ремонта или даже реконструкции. В этом случае в фактическую себестоимость здания на основании п.6 ПБУ 5/01 (32) включаются затраты по доведению активов до состояния, в котором они пригодны к использованию в запланированных целях, а также затраты, связанные с улучшением технических характеристик полученных активов.

Для отражения на счетах бухгалтерского учета покупной стоимости помещения, которое перед продажей будет ремонтироваться или реконструироваться, необходимо, по нашему мнению, использовать субсчет 10-2 «Покупные полуфабрикаты и комплектующие изделия, конструкции и детали». На данном субсчете учитываются наличие и движение покупных полуфабрикатов, готовых комплектующих изделий (в том числе строительных конструкций и деталей - у подрядных организаций), приобретаемых для комплектования выпускаемой продукции (строительства), которые требуют затрат по их обработке или сборке.

Хотя купленное здание к «полуфабрикатам» можно отнести с большой натяжкой, другие счета выбрать, на наш взгляд, не представляется возможным. Если организация захочет ввести новый синтетический счет для отражения покупной стоимости недвижимости, то это сделать можно, но с разрешения Минфина России.

При покупке, ремонте и продаже помещения производятся записи:

№ п/п Содержание хозяйственной операции Корреспонденция счетов
Дебет Кредит
1 Отражена покупная стоимость помещения без НДС на дату государственной регистрации перехода права собственности 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»
2 Отражена сумма «входного» НДС по сделке 19 «НДС по приобретенным ценностям» 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»
3 Оплата продавцу за приобретенное помещение 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» 51 «Расчетный счет»
4 Сумма «входного» НДС учтена в качестве вычетов 68 «Расчеты по налогам и сборам» с/с «Расчеты по НДС» 19 «НДС по приобретенным ценностям»
5 Отражена стоимость ремонта помещения, проведенного подрядной организацией, без НДС 20 «Основное производство» 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»
6 Отражена сумма «входного» НДС по подрядным работам 19 «НДС по приобретенным ценностям» 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»
7 Стоимость ремонта включена в покупную цену помещения 10-2 «Покупные полуфабрикаты и комплектующие изделия, конструкции и детали» 20 «Основное производство»
8 Оплата подрядчику за ремонт 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» 51 «Расчетный счет»
9 Сумма «входного» НДС по подрядным работам учтен в качестве вычетов учтена в качестве вычетов 68 «Расчеты по налогам и сборам» с/с «Расчеты по НДС» 19 «НДС по приобретенным ценностям»
10 Отражена продажная стоимость купленного и отремонтированного помещения на дату государственной регистрации права собственности новым владельцем независимо от даты акта приемки-передачи 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» 91-1 «Прочие доходы»
11 Начислен НДС на продажную цену 91-2 «Прочие расходы» 68 «Расчеты по налогам и сборам» с/с «Расчеты по НДС»
12 Списана фактическая себестоимость помещения 91-2 «Прочие расходы» 10-2 «Покупные полуфабрикаты и комплектующие изделия, конструкции и детали»
13 Финансовый результат от сделки списан на счет прибылей и убытков последними оборотами месяца 91-9 «Сальдо прочих доходов и расходов» 99 "Прибыли и убытки"
14 Поступили денежные средства от покупателя помещения 51 «Расчетный счет» 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками»

Акт о приеме-передаче здания (сооружения) № ОС-1а, утвержденный Постановлением ГКС РФ N 7 (24), используется как единый первичный документ во всех случаях отчуждения недвижимости.

Чтобы избежать непреднамеренных искажений балансовых остатков внеоборотных активов, а также двойного налогообложения приобретаемого здания, можно заключить договор аренды приобретаемой недвижимости сроком менее одного года с даты акта приемки-передачи. В этом случае можно обойтись без государственной регистрации договора аренды на основании ст.651 ГК РФ ч.II (1).

В данном договоре арендатором будет выступать покупатель недвижимости, а арендодателем - продавец. Когда органы юстиции зарегистрируют право собственности на покупателя, договор аренды на основании ст.413 ГК РФ ч.I (1) автоматически прекращается, так как должник-арендатор становится собственником здания.

При этом варианте будут сделаны следующие бухгалтерские записи:

№ п/п Содержание хозяйственной операции Корреспонденция счетов
Дебет Кредит
1 Оприходована за балансом стоимость полученных основных средств в оценке, указанной в договоре аренды на дату акта приемки-передачи 001 -
2 Списаны со счета основные средства на дату государственной регистрации права собственности - 001
3 Отражена покупная стоимость здания без НДС на дату государственной регистрации права собственности 08 60
4 Отражена сумма «входного» НДС по сделке 19 60
5 Учтена стоимость здания в составе основных средств на дату государственной регистрации права собственности 01 08

И коммерческая, и бюджетная структура время от времени оперирует с недвижимыми объектами. Поступление, выбытие, строительство объектов подлежат учету.

Бухучет объектов недвижимости

Бухучет недвижимости осуществляется в соответствии с этими актами:

  • Положение по бухучету, установленное Приказом Минфина №26 н от 30.03.2001.
  • Методические указания по учету ОС №91.

Учет не должен противоречить общим правилам. Существуют условия вхождения недвижимости в перечень (далее — ОС):

  • Недвижимость необходима для ведения основной деятельности фирмы (продажа продукции, оказание услуг).
  • Объект будет эксплуатироваться дольше года.
  • Фирма не планирует перепродажу.
  • Предполагается, что объект будет приносить финансовую выгоду. В этом случае его приобретение будет считаться обоснованным.

Перечень этих условий приведен в пункте 4 ПБУ 6/01. Эти правила касаются всех объектов ОС, к которым относится недвижимость. Учет проводится по стоимости объекта. Стоимость эта формируется исходя их фактических расходов фирмы на покупку, сборку, изготовление. Из этой суммы вычитаются все налоги, а также государственные пошлины. Однако в состав расходов можно включать регистрационные сборы, так как они связаны с покупкой. То есть траты на государственную регистрацию недвижимости будут списываться на текущие расходы. Списание выполняется в соответствии с общими правилами бухучета.

Покупка объектов с учетом новых правил не считается капитальным вложением.

Объектами ОС они признаются на дату появления документов, подтверждающих готовность их к эксплуатации.

Это могут быть такие документы, как акт приема-передачи, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Амортизация будет начисляться по общим основаниям с первого дня месяца, который следует за месяцем принятия недвижимости к бухучету. В 2011 году порядок учета объектов был изменен. В частности, новые нормативные акты упразднили эти условия:

  • Необязательны документы о регистрации объекта.
  • Необязательна фактическая эксплуатация.
  • Амортизация не начисляется в том случае, если имущество остается на счету 08.

С 2011 года имущество принимается к бухучету как ОС в том случае, если он отвечает этим требованиям:

  • Соответствие положениям пункта 4,5 ПБУ 6/01.
  • Капитальные вложения окончены.
  • Есть документы, подтверждающие готовность к эксплуатации.

Регистрация для вхождения имущества в ОС необязательна. Амортизация собственности будет зависеть от того, когда она принята к учету. Месяц принятия к учету – это тот месяц, в котором окончены вложения и объект стал соответствовать характеристикам, оговоренным в пункте 4 ПБУ 6/01. Для амортизации необязательна передача бумаг на регистрацию. Объект можно принимать в состав ОС в дату подписания акта приема-передачи.

Принятие недвижимости к учету

Первоначальная стоимость объекта будет включать в себя эти составляющие:

  • Если объект куплен: стоимость имущества, выставленная поставщиком, а также издержки на приведение объектов в вид, пригодный для эксплуатации.
  • Если компания строит недвижимость: средства, заплаченные подрядчику.

Прочие издержки допустимо включать в расходы, сопутствующие деятельности фирмы. Учитывать эти траты нужно в том периоде, в котором они возникли. Рассмотрим проводки, актуальные при принятии объекта недвижимости:

  • ДТ08 КТ60. Учет трат на приобретение или возведение объектов. Предполагается, что эти расходы входят в первоначальную стоимость.
  • ДТ01 КТ08. Принятие объектов к учету.

Проводки выполняются на основании документов. К примеру, это акт приема-передачи недвижимости.

Бухучет реконструкции имущества при УСН

Реконструкция недвижимости – это улучшение объекта. Траты на реконструкцию учитываются в составе расходов. Признаются они тратами с даты эксплуатации объекта. Расходы должны равномерно списываться до окончания отчетного периода. К учету принимаются только те траты, которые были фактически оплачены.

Формирование первоначальной стоимости при ОСНО

Если фирма использует , первоначальная стоимость включает в себя эти расходы:

  • Стоимость возведенного или приобретенного имущества.
  • Процент по кредиту, взятому для приобретения или строительства.
  • Траты на улучшение объекта для того, чтобы он стал пригоден к эксплуатации.
  • Прочие траты, сопутствующие приобретению (к примеру, комиссионные).

Если фирма использует ОСНО, для учета и амортизации также необязательно посылать документы на государственную регистрацию.

Особенности учета объектов у продавца

Если недвижимость была продана, ее стоимость списывается с учета. Выручка от реализации признается в этих случаях:

  • У фирмы есть право собственности на объект, подтвержденное документами.
  • Сумма выручки от продажи известна.
  • Есть признаки того, что фирма получит экономическую выгоду от реализации.
  • Покупатель получил право собственности на объект.
  • Траты на операцию можно установить однозначно.

Доходы и траты от списания будут зачислены на прибыль и убыток.

Бухгалтерские проводки

Фирма-продавец выполняет следующие проводки:

  • ДТ02 КТ01. Списание амортизации, начисленной по объекту.
  • ДТ45 КТ01.
  • ДТ62 КТ91.1. Выручка от продажи.
  • ДТ91.2 КТ68. Начисление НДС.
  • ДТ91.2 КТ45. Списание остаточной стоимости.
  • ДТ91.9. КТ99. Фиксация прибыли.

В налоговой документации необходимо отразить доход от реализации, расходы, прибыль от продажи.

Учет покупки объектов

Фирма, которая приобрела объект недвижимости, учитывает ее вне зависимости от наличия регистрации этого объекта. Недвижимость входит в ОС, а потому она включается в специальную группу амортизации. С первого дня месяца, который следует после месяца приобретения, начинает начисляться амортизация. Для налогового учета объектов должны соблюдаться эти условия:

  • Направлены бумаги на регистрацию.
  • Недвижимость введена в эксплуатацию.

Как правило, предприятия используют линейный способ начисления амортизации. Норма основывается на периоде полезной эксплуатации. Из этого периода вычитается время, на протяжении которого недвижимость использовалась прошлым владельцем. Период полезной эксплуатации может определяться этими методами:

  • На основании общего срока полезной эксплуатации.
  • Остаток срока.

Если используется второй способ, у компании должен быть документ, подтверждающий период эксплуатации объекта прошлым собственником. В первом варианте фирма устанавливает срок самостоятельно. При приобретении недвижимости покупатель должен внести эти проводки:

  • ДТ08 КТ60. Поступление объекта.
  • ДТ01 КТ08. Принятие недвижимости к учету в качестве ОС.
  • ДТ19 КТ60. Выделение суммы НДС.
  • ДТ68 КТ19. Принятие к вычету НДС.

Напротив каждой проводки должна стоять дата, в которую исполнен учет.

Налоговый учет

С 1 июля 2014 года при продаже объектов НДС начисляется в день передачи недвижимости покупателю. Подтверждением факта передачи является передаточный акт. Налоговая база устанавливается в порядке, утвержденном пунктом 1 статьи 154 НК РФ. НДС рассчитывается по ставке 18%. Исчисление производится на основании полной стоимости при продаже без учета НДС. На протяжении 5 дней должна быть выставлена счет-фактура.

При проведении обязательного аудита, очень часто возникают вопросы с правильностью бухгалтерского и налогового учета приобретения объектов недвижимости.

Рассмотрим основные сложности, связанные с учетом недвижимости.

Допустим, организация приобрела объект недвижимости по договору купли-продажи, с переходом права собственности в момент составления акта приема передачи.

Когда отразить объект недвижимости в бухгалтерском и налоговом учете?

В соответствии со статьей 131 ГК РФ переход и прекращение права собственности на объект недвижимости подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Другими словами с даты получения свидетельства о государственной регистрации объекта недвижимости организация имеет полное право и даже обязанность отразить в учете приобретенный объект недвижимости.

Многие начинают возражать и говорить, что единовременные условия для отражения объекта недвижимости в учете уже соблюдены в момент передачи объекта (Пункт 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств»):

Объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;

Объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока, продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

Организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;

Объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Согласно статье 1 Закона «О бухгалтерском учете», объектом бухгалтерского учета может являться только имущество, принадлежащее организации.

Согласно статье 256 НК РФ амортизируемым имуществом признаются имущество, результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности, которые находятся у налогоплательщика на праве собственности

В соответствии с п.11 статьи 258 НК РФ основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав.

С какого момента начисляется амортизация по приобретенным объектам недвижимости?

Как в бухгалтерском учете п.21.ПБУ 6/01 «Учет основных средств», так и в налоговом учете п.4 статьи 259 НК РФ начисление амортизации по объектам амортизируемого имущества начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию. То есть по приобретенным объектам недвижимости со следующего месяца после получения свидетельства о государственной регистрации.

С какого момента включать объект недвижимости в базу по налогу на имущество?

Точку в спорном вопросе поставило Министерство Финансов РФ, в своем Письме от 28 января 2010 г. N 03-05-05-01/02. Указав обязанность уплачивать налог на имущество организаций возникает у организации-покупателя с момента регистрации за ним одного из названных прав на объект недвижимости, то есть внесения записи в реестр, и прекращается со дня внесения в реестр записи о прекращении права организации-продавца на объект недвижимости.

Момент возмещения НДС?

В соответствии с п. 1 статьи 172 НК РФ указанные налоговые вычеты производятся на основании счетов-фактур, выставленных продавцами при приобретении налогоплательщиком товаров (работ, услуг, основных средств и т.п.), а также после принятия на учет указанных товаров (работ, услуг, основных средств и т.п.) при наличии соответствующих первичных документов. По приобретенному объекту недвижимости с момента получения свидетельства о государственной регистрации
статья принадлежит аудиторской фирме Казани -Глобал Финанс Консалтинг – аудит бухгалтерской отчетности за 2010 год – auditor-on-line.ru