Апартаменты юридический статус и как использовать. Апартаменты - это что? Апартаменты - это жилое или нежилое помещение? Изъятие за долги
Понятие «апартаменты» для советского человека было прочно связано с заграницей. Только несколько лет назад строительство апартаментов развернулось и в России, особенно в крупных городах – Москве и Санкт-Петербурге. На 2014 г. в Москве насчитывалось около 2 млн кв. м апартаментов, а в объемах продаж новостроек апартаменты составили в среднем 40%. Вместе с окончанием строительства первого здания апартаментов возник вопрос об его управлении, обслуживании и эксплуатации.
В этой статье вы прочитаете:
- Особенности эксплуатации апартаментов
- Правовой статус апартаментов
С правовой точки зрения понятие эксплуатации апартаментов расшифровывается в соответствии с приказом Минспорттуризма России от 25.01.2011 № 35 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи» как одна из высших категорий номеров, расположенных в гостиницах и предназначенных для временного проживания.
В жилищном законодательстве понятие «апартаменты» отсутствует. Статья 15 ЖК РФ признает жилым помещением изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Статья 228 ГК РФ указывает, что «жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи». То есть необходимой характеристикой любого жилья служит его функциональное назначение: оно предназначено для проживания граждан. К жилым помещениям Жилищный кодекс РФ относит квартиру, часть квартиры, жилой дом, часть жилого дома, комнату. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым оно должно отвечать, устанавливаются отдельными законодательными актами РФ.
- Принятие вымороченного имущества в муниципальную собственность
Норма о функциональном предназначении жилого помещения является императивной. Она не может быть изменена или вовсе отменена по соглашению сторон. Пользователь жилья не имеет права заключать договоры, меняющие целевое использование жилых помещений. Об этом однозначно говорится, в частности, в рамках совместного постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». В пункте 38 указанного документа даются следующие разъяснения: «Сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными».
Апартаменты - новый тип недвижимого имущества, в котором все помещения нежилые.
Апартаменты в зданиях, гостиницах, санаториях имеют иное функциональное назначение. Такие помещения используются для временного пребывания, отдыха или лечения. В отличие от них, под местом жительства понимается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Это указано в ст. 20 ГК РФ. При этом возможность регистрации по месту жительства не ставится в зависимость от права собственности на это помещение.
Апартаменты - новый тип недвижимого имущества, в котором все помещения нежилые. По договору об инвестировании строительства инвесторами приобретается право собственности на нежилое помещение бытового обслуживания. Апартаменты могут использоваться для временного проживания, но указанный тип зданий не является многоквартирным домом (далее - МКД).
После ввода здания в эксплуатацию должно начаться его управление, которое обеспечит благоприятные и безопасные условия временного проживания граждан, надлежащее содержание имущества общего пользования, а также предоставление коммунальных услуг. К имуществу общего пользования можно отнести общие помещения дома, крыши, ограждающие и несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри помещения, обслуживающее более одного помещения, и т. п.
Здесь возникает важный вопрос: как определить собственника имущества общего пользования, который должен нести ответственность за надлежащее управление им?
Собственник имущества общего пользования апартаментов
Вариант первый
Собственник здания (кроме апартаментов) - застройщик.
В случае если право собственности на помещения общего пользования зарегистрировано на застройщика, именно он будет решать все вопросы обслуживания данного имущества. У собственников апартаментов отсутствуют права на общее имущество, отсутствует само понятие общего имущества, которое есть у собственников в МКД.
Следовательно, на данные правоотношения не распространяется действие жилищного законодательства. В таком случае договор заключается между застройщиком как единым собственником помещений общего пользования и подрядной организацией. Здесь прямое применение норм гражданского законодательства - стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Скорее всего это будет смешанный вид договора (разд. III «Общая часть обязательственного права»; гл. 37 «Подряд», гл. 39 «Возмездное оказание услуг», гл. 52 «Агентирование» и пр. ГК РФ).
- Предоставление земельного участка МКД
Владельцы апартаментов могут возмещать расходы застройщику. Их взаимоотношения будут строиться в рамках договора инвестирования строительства или иного договора. Кроме того, владельцы апартаментов оплачивают коммунальные услуги. Поскольку на них не распространяются положения жилищного законодательства об оплате коммунальных услуг, тарифы рассчитываются по ставкам для нежилых помещений.
Апартаменты могут использоваться для временного проживания, но указанный тип зданий не является МКД.
Вариант второй
Право собственности на здание (кроме апартаментов) ни за кем не зарегистрировано.
В данном случае имущество общего пользования будет принадлежать всем собственникам апартаментов и других нежилых помещений на праве общей собственности.
Данный вывод подтверждается судебной практикой - п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество зданий». В нем указано, что «право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Как же собственники нежилых помещений должны договариваться об управлении общим имуществом?
Данная ситуация прямо не предусмотрена действующим законодательством. Однако в подп. 3 ч. 1 ст. 4 ЖК РФ сказано, что жилищное законодательство регулирует отношения по поводу пользования общим имуществом.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ» в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, разрешает применять нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289 и 290 ГК РФ и ст. 44-48 ЖК РФ. Из чего можно сделать вывод, что в нежилом здании, в котором в качестве самостоятельных объектов выделены нежилые помещения, принадлежащие на праве собственности разным лицам, возникают отношения по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом.
Жилищное законодательство в нежилых зданиях можно применять только к отношениям пользования общим имуществом посредством проведения общих собраний собственников помещений.
Эти отношения можно приравнять, так же как и в МКД, к отношениям общей долевой собственности. Следовательно, собственникам нежилых помещений в здании, как и собственникам квартир, принадлежит доля в праве собственности на общее имущество - общие помещения, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование (аналогия со ст. 289 и 290 ГК РФ).
- Правовой статус земельного участка МКД
Такая доля в праве собственности не отчуждается отдельно от помещения и дает ее обладателю право принимать участие в общем собрании собственников с голосом, размер которого пропорционален доле собственника в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (аналогия со ст. 48 ЖК РФ). Кроме того, бремя содержания общего имущества в таком здании несут все сособственники помещений, каждый соразмерно своей доле в праве на общее имущество (аналогия со ст. 249 ГК РФ).
Все вопросы управления общим имуществом здания, в т. ч. вопрос о возможности предоставить отдельные части такого имущества в пользование третьим лицам, решаются общим собранием собственников помещений (аналогия со ст. 44 ЖК РФ).
Особое внимание надо обратить на то, что жилищное законодательство в нежилых зданиях можно применять только к отношениям пользования общим имуществом посредством проведения общих собраний собственников помещений. То есть собственники апартаментов могут на общем собрании выбрать организацию для содержания и обслуживания общего имущества и предоставления коммунальных услуг и обговорить условия такого договора.
Иные нормы жилищного законодательства на отношения к зданиям с нежилыми помещениями не распространяются.
Нормы ст. 158 ЖК РФ об установлении размера платы за содержание и ремонт в этом случае применены быть не могут. У органов местного самоуправления нет обязанности устанавливать тарифы для нежилого фонда согласно ч. 4 ст. 158, ч. 7 ст. 5, ст. 14 ЖК РФ. Статья 161 ЖК РФ предусматривает стандарты управления МКД, где главной функцией является обеспечение благоприятного проживания, что не может относиться к нежилым помещениям. Статья 7 ЖК РФ запрещает применение законодательства по аналогии в случае, если это противоречит существу отношений. Данный вывод подтверждается судебной практикой.
Практика не противоречит постановлению ВАС РФ № 25, поскольку оно дает отсылку исключительно к ст. 44-48 ЖК РФ.
Так, в решении Хостинского районного суда г. Сочи от 15.07.2011 отмечено, что спорное помещение (апартаменты) «…не может рассматриваться судом как жилое ввиду того, что в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации апартамент есть номер в средстве размещения, состоящий из нескольких комнат, одна из которых имеет кухонное оборудование.
Средства размещения представляют собой помещения, имеющие не менее пяти номеров и используемые организациями различных организационно-правовых форм и индивидуальными предпринимателями для временного проживания туристов.
Данный вывод суда основан на ныне действующих нормативных актах».
Также ФАС Уральского округа (постановление от 23.08.2010 № Ф09-5956/10С6 по делу № А50-3584/2010) указал, что «гостиницы не относятся к жилищному фонду, а расположенные в них помещения - к жилым помещениям».
В заключение можно сказать, что при покупке апартаментов гражданам необходимо задуматься о дальнейшей эксплуатации апартаментов и обслуживании такого недвижимого имущества. Представляется целесообразным разработать отдельные нормативные акты, посвященные обслуживанию апартаментов, во избежание путаницы, которая часто возникает при применении законодательства по аналогии.
В российском законодательстве не существует чёткого определения, что такое апартаменты. Эта недвижимость не подпадает под понятие жилой, но и коммерческой, по сути, не является. Подобная путаница часто вводит покупателей в заблуждение. АиФ.ru расспросил экспертов о том, что такое апартаменты, чем опасно такое приобретение и что ждёт этот тип недвижимости в будущем.
В ЦАО без прописки
Апартаменты - это нежилые помещения, которые могут использоваться для проживания. Но слово «нежилые» не означает, что в них нельзя жить: чаще всего внешне они ничем не отличаются от квартир. Однако в отличие от жильцов квартир, владелец апартаментов не может рассчитывать на прописку и постоянную регистрацию. Значит, у него не будет возможности получить ИНН, пользоваться медицинским страхованием, участвовать в государственных программах по улучшению жилищных условий. Помимо этого, записать ребёнка в школу и можно будет только в порядке очереди, после того, как места будут распределены среди тех, кто имеет постоянную прописку.
На апартаменты не распространяются нормы при строительстве жилья: застройщик не обязан обеспечивать такие кварталы социальной инфраструктурой, а плотность застройки апартаментов может превышать 25 тыс. кв. м. на гектар. Ещё одним важным отличием апартаментов от квартир является то, что они не подпадают под действие федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве», а значит, дольщики не могут быть признаны пострадавшими в случае, если возникают проблемы.
Первоначально слово «апартаменты» обозначало дорогую недвижимость для временного проживания состоятельных людей. «Более половины комплексов с апартаментами расположены в пределах ЦАО, и это в основном проекты элитного либо бизнес-класса», - рассказала Ирина Могилатова, генеральный директор агентства недвижимости Tweed . Их появление было связано с тем, что в центре столицы не осталось места для строительства жилья. Для покупателей элитной недвижимости чаще всего не имели значения ни прописка, ни социальная инфраструктура. Такое жильё покупалось не для постоянного проживания, и самым важным было его месторасположение в ЦАО.
Однако с прошлого года ситуация изменилась. «В течение прошлого года на рынок стали активно выходить объекты низкого ценового сегмента. При этом анализ продаж показывает наличие высокого спроса на данные продукты», - говорит Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ» .
Дешёвое жилье, дорогое ЖКХ
Популярность апартаментов обусловлена их дешевизной. «В проектах с аналогичными характеристиками стоимость кв. м апартаментов обычно ниже цены кв. м квартир на 20-25%. Сегодня средняя цена кв. м апартаментов в Москве составляет 213 тыс. руб., минимальная - 100 тыс. руб. за кв. м.», - пояснила руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь . Низкая цена обусловлена другими требованиями, которые предъявляются к таким объектам. По словам Софьи Лебедевой, гендиректора «МИЭЛЬ-Новостройки» , нормы по возведению нежилых помещений, в частности по звуко- и теплоизоляции, инсоляции (освещенности), а также по обеспечению социальной инфраструктурой, при строительстве апартаментов менее жесткие, чем для обычных жилых комплексов».
Еще одной особенностью апартаментов является более высокая стоимость коммунальных платежей. «Апартаменты по юридическому статусу являются нежилым помещением, отсюда и более высокие тарифы, как правило, различающиеся на ставку НДС. Платежи на воду будут выше на 10%, на тепло - на 25%, электричество будет дороже на 27% (из расчёта усредненного тарифа 2,5 руб./кВт час). В абсолютном денежном исчислении ежемесячная квартплата за апартаменты площадью 80-100 кв. м будет выше, чем у такой же по площади квартиры, примерно на 2-2,5 тыс. рублей. Продавцы апартаментов при этом уверяют, что тот дисконт, который получает покупатель при совершении сделки, покрывает на много лет вперед разницу платежей», - замечает Ольга Хасанова, руководитель по развитию портала urbanus.ru.
Одинокие люди и арендодатели
Апартаменты пользуются спросом у разных категорий покупателей. «Их чаще всего покупают молодые люди, семейные пары с детьми, одинокие мужчины и женщины старшего возраста (40-45 лет). Привлекает их цена, хорошее расположение, окружение и оригинальная архитектура таких объектов. Также за счет низкой стоимости «входного билета» в сегменте апартаментов велика доля инвестиционных покупателей - она достигает 25-30%. Деньги они могут вернуть с прибылью, когда комплекс будет достроен, либо получать стабильный доход от сдачи в аренду (ставки на аренду апартаментов и квартир ничем не отличаются)», - рассказала АиФ.ru Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».
Социальные взрывы
Позиция московских властей по поводу апартаментов была озвучена главным архитектором столицы Сергеем Кузнецовым в феврале. Он предложил разделить проекты апартаментов на два типа - жильё и гостиницы, и обеспечить всей необходимой инфраструктурой. В дальнейшем правительство города предполагает обязать застройщиков закладывать её в проект при строительстве. Главный архитектор столицы упомянул о социальных взрывах, связанных с апартаментами, которые уже происходили в Москве: «Люди, купившие апартаменты, в массовом порядке требуют от города социальной инфраструктуры. Они говорят: «Мы живём в городе, мы платим налоги, поэтому - чем мы хуже тех людей, которые живут в нормальных домах? Нам же государство не объяснило, что апартаменты не надо было покупать и жить здесь с детьми».
Будущее апартаментов
По мнению экспертов, заявления московских властей смогут изменить рынок апартаментов эконом-класса в столице. «Объекты социальной инфраструктуры никакой доход девелоперам не приносят, а стоимость их строительства довольно высокая. Конечно, наши застройщики привыкли перекладывать все свои затраты на плечи покупателей, поэтому стоимость апартаментов может вырасти. В итоге введение новых норм, конечно, не «убьёт» формат апартаментов, но сильно изменит его развитие», - считает Мария Литинецкая.
«По итогам 2014 года можно ожидать рост суммарной площади апартаментов в предложении в районе 7-9% относительно 4-го квартала 2013 года. Предполагаем, что рынок апартаментов будет развиваться в траектории доступности, а значит будет увеличиваться предложение комфорт- и эконом-классов. Этому будет также способствовать и нынешняя градостроительная политика правительства, связанная с развитием бывших промышленных зон. Средневзвешенная цена предложения на апартаменты «старой» Москвы по итогам 2014 года претерпит снижающие корректировки в рамках 3-4%», - прогнозирует руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Дарья Третьякова .
Апартаменты все чаще становятся объектом купли-продажи на рынке недвижимости. Однако сделки с такими объектами имеют некоторые особенности, которые необходимо учитывать, приобретая апартаменты.
Надо сразу оговориться, что законодательство не дает определения апартаментам. В связи с чем возникает множество вопросов. В данной статье под апартаментами мы будем понимать помещения в нежилых зданиях (офисных и торговых центрах), которые предназначены для проживания в них и продаются на рынке как помещения для жилья.
Одним из самых главных моментов, на которые необходимо обратить внимание, является то, что апартаменты не являются жилыми помещениями в соответствии с тем смыслом, который законодательство вкладывает в понятие жилых помещений.
В соответствии со ст. 15 Жилищного кодекса РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Сами же требования, которым должно отвечать жилое помещение, установлены Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». Несмотря на то что апартаменты не относятся к жилым помещениям, они, тем не менее, предназначены для проживания.
Поскольку апартаменты не относятся к жилым помещениями, то на договоры купли-продажи апартаментов не распространяется действие статьи 558 ГК РФ об особенности продажи жилых помещений. Согласно указанной статье существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
На сделки купли-продажи апартаментов распространяется действие параграфов 1 и 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ.
Договор купли-продажи апартаментов обязательно должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами . Несоблюдение формы договора купли-продажи апартаментов влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).
Необходимо обратить особое внимание на то, что договор купли-продажи, по которому вы намерены приобрести или продать апартаменты, не должен содержать указание на то, что апартаменты являются квартирой . Некоторые застройщики предлагают для приобретения апартаментов заключить комплект договоров, в которых ошибочно или преднамеренно присутствует упоминание о продаже и приобретении покупателем квартиры. Так на сайтах некоторых застройщиков можно увидеть, что покупателям апартаментов для их приобретения предлагается заключить договор об оказании услуг по подбору квартиры, предварительный договор купли-продажи квартиры или предварительный договор уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве. Однако апартаменты квартирой не являются .
Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену апартаментов . При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Нежилой статус апартаментов означает, что на них не распространяется действие жилищного законодательства . Так собственники апартаментов не могут создавать товарищество собственников жилья для обеспечения владения, пользования, распоряжения и совместного управления общим имуществом. У собственников апартаментов отсутствуют права на общее имущество, которые есть у собственников в многоквартирных домах. Кроме того, на владельцев апартаментов не распространяются положения жилищного законодательства об оплате коммунальных услуг, поэтому тарифы рассчитываются по ставкам для нежилых помещений.
Управление апартаментами и иным имуществом, необходимым для обслуживания апартаментов и самого здания, в котором расположены апартаменты, как правило, осуществляется привлеченной профессиональной управляющей компанией . При заключении договора купли-продажи апартаментов покупателям зачастую предлагается заключить сразу агентский договор на обеспечение коммунальными ресурсами и договор эксплуатации (обслуживания и управления) зданием и расположенными в нем апартаментами. При этом такие договоры предусматривают весьма высокую стоимость услуг управляющей компании и эксплуатационных расходов (содержание мест общего пользования, уборка придомовой территории, обслуживание инженерных коммуникаций, вывоз мусора, ремонт).
Отличительной особенностью апартаментов является невозможность зарегистрироваться в них по месту постоянного жительства . Это связано с тем, что по законодательству местом жительства является жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, специализированные дома (общежитие, гостиница-приют, дом маневренного фонда, специальный дом для одиноких престарелых, дом-интернат для инвалидов, ветеранов и другие), а также иное жилое помещение , в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), договору аренды либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством (ст.2 Закон РФ от 25.06.1993 N 5242-1 (ред. от 30.12.2012) «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации»).
Поскольку апартаменты не являются жилыми помещениями, то их переустройство и перепланировка подчиняются иным правилам и требованиям, нежели те, которые установлены для жилых помещений . Перевести апартаменты, находящиеся в нежилом здании, в жилой фонд невозможно.
У покупателя апартаментов могут возникнуть сложности с получением ипотечного кредита , поскольку программы кредитных учреждений предусматривают предоставление кредита на приобретение жилой недвижимости. Поэтому покупателю надо заранее позаботиться о том, чтобы найти кредитное учреждение, готовое кредитовать его под залог апартаментов по программе кредитования на покупку жилой недвижимости. Кредитование же на покупку апартаментов, как правило, происходит по более высоким ставкам как на приобретение коммерческой недвижимости.
Кроме того, средства материнского капитала согласно ст. 10 Закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» могут направляться только на строительство или приобретение жилого помещения, но не апартаментов .
Если покупатель является физическим лицом, то ему, скорее всего, не удастся воспользоваться имущественным налоговым вычетом , право на использование которого предусмотрено ст.220 НК только для случаев расходов на новое строительство либо приобретения на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них. Однако надо отметить, что по этому вопросу имеется разъяснение референта государственной гражданской службы Российской Федерации 1 класса И.В. Апарышева, размещенное в издании «Налоговый вестник» № 2 за 2011 год.
В разъяснении указано, что для целей применения положений пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в части предоставления имущественного налогового вычета по расходам на приобретение апартаментов такое помещение должно фактически представлять собой квартиру или долю в жилом доме, быть пригодным для постоянного проживания граждан (отвечать установленным Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 санитарным и техническим правилам и нормам для жилых помещений). В связи с этим налогоплательщик вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета в части расходов на приобретение апартаментов в жилом доме .
В Письме УФНС по г. Москве N 28-10/45352@ от 23 мая 2006 г. было обращено внимание на то, что перечень объектов, приведенных в ст. 220 НК РФ, при приобретении которых налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет, является закрытым и не подлежит расширительному толкованию. В договорах купли-продажи, свидетельствах о праве собственности, являющихся документами, подтверждающими право на предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета, в качестве предмета или объекта права должны быть указаны квартира, жилой дом или доля в праве собственности на квартиру или жилой дом . Поскольку приобретенный объект недвижимости представлял собой апартаменты в здании, а апартаменты не поименованы в перечне объектов, в связи с приобретением которых налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, то физическое лицо – приобретатель таких апартаментов не имеет права на получение имущественного налогового вычета.
Таким образом, можно сделать вывод, что если апартаменты находятся в здании, которое в целом является нежилым, то получить имущественный налоговый вычет физическому лицу — покупателю апартаментов будет невозможно. Если же апартаменты находятся в жилом доме, то они, по сути, являются квартирой, и покупатель таких апартаментов может воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным ст.220 НК РФ .
Физическому лицу — покупателю апартаментов необходимо учитывать, что в зависимости от региона для жилых и нежилых помещений могут устанавливаться различные налоговые ставки по налогу на имущество для физических лиц . Зачастую ставка налога на нежилое имущество выше, чем ставка налога на жилое помещение. Однако в Москве ставка налога на имущество физических лиц одинакова для жилых и для нежилых помещений, инвентаризационная стоимость которых превышает 1 млн. рублей и составляет 0,75%.
В случае приобретения апартаментов на первичном рынке у застройщика, покупателю следует быть осторожным и внимательно изучить не только схему сделки, но и сами юридические документы, которые предлагается подписать для приобретения апартаментов. В случае заключения физическим лицом договора участия в долевом строительстве для получения в результате завершения строительства апартаментов в нежилом здании необходимо учитывать риск того, что суды могут посчитать апартаменты объектом недвижимости не предназначенным для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, и на этом основании отказать в применении тех способов защиты нарушенных прав, которые могли бы использоваться покупателем в соответствии с Законом «О защите прав потребителей». Возможность применения этого закона для защиты прав участников долевого строительства предусмотрена ч. 9 ст. 4 Законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», но только в случае, если участник долевого строительства является физическим лицом и заключает такой договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
В соответствии со ст. 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение (его части) , принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности, если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Поскольку апартаменты в нежилом здании не являются жилым помещением и не предназначены для постоянного проживания, то на них не распространяется действие указанной статьи. Это означает, что на апартаменты, даже если они являются для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, единственным пригодным для постоянного проживания помещением, может быть обращено взыскание по долгам гражданина, являющегося собственником апартаментов.
В некоторых публикациях уже освещались вопросы, связанные с подведомственностью споров, возникающих из договоров, связанных с приобретением апартаментов. Чтобы не повторяться, вкратце заметим, что иногда суды общей юрисдикции отказывают в принятии искового заявления, обосновывая это тем, что нежилые помещения предназначены и используются в предпринимательской деятельности и для коммерческих целей. Поэтому, по мнению судов общей юрисдикции, такие иски должны рассматриваться арбитражными судами. Это означает, что в случае возникновения спора, связанного с приобретением апартаментов по договору, одной из сторон в котором является физическое лицо, суды общей юрисдикции могут отказать в принятии искового заявления, и истцу в этом случае придется обращаться с исковым заявлением в арбитражный суд с приложением определения суда общей юрисдикции об отказе в принятии искового заявления. Необходимость заново обращаться в суд, но уже в арбитражный, может увеличить срок защиты нарушенных прав на несколько месяцев.
В остальном сделки с апартаментами ничем не отличаются от сделок с иными нежилыми помещениями. Проверка юридической чистоты апартаментов происходит по тем же правилам и направлениям, что и юридическая проверка иных нежилых объектов.
В апреле 2013 года состоялось заседание Московской городской Думы, на котором предлагалось дать четкое определение понятию «апартаменты». Поэтому возможно, что уже в ближайшем будущем законом будет определено, что же является апартаментами.
Дадонов Виталий, партнер Юридической компании «Дельфи»
Апартаменты или квартира? Какие права и обязанности у владельцев апартаментов? Как признать право собственности на апартаменты? Какие юридические проблемы возникают у покупателя апартаментов?
Автор: . Запись на консультацию по тел. 8 495 691 38 72, 787 75 07, 8 903 125 76 30. Сопровождение сделок по приобретению апартаментов. Представительство в суде по спорам, связанным с апартаментами, в том числе по искам о признании права собственности, о расторжении договора о приобретении апартаментов в случае, если выясниться, что их строительство велось незаконно.
В последнее время на рынке недвижимости Москвы и некоторых других крупных городов увеличивается доля предложения так называемых апартаментов. Слово “апартаменты” звучит солидно, располагаются предлагаемые к приобретению объекты недвижимости в престижных местах, таких как Москва-Сити, поэтому часто покупатели только после приобретения обнаруживают, что купили вовсе не квартиру, а объект недвижимости, имеющий совсем другой правовой статус.
Название “апартаменты” ранее встречалось в Приказе Минспорттуризма РФ от 25.01.2011 № 35 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи», где под "аппартаментами" понимали по сути только объекты туристической инфраструктуры (один из видов номеров гостиниц и иных объектов размещения), однако в настоящее время данный приказ утратил силу, кроме того в нем по сути содержалась просто определенная классификация номеров, а не определение отдельных видов недвижижимости. Термин "апартаменты" используется маркетологами и риэлторами для наименования нежилых помещений, юридически не являющихся квартирами, однако фактически по их мнению пригодных для проживания в них. В таких помещениях есть оборудованные для проживания комнаты, кухни, санузлы и другие удобства. Апартаменты в Москве часто рекламируются под видом жилых помещений и их нежилой статус выясняется только при изучении документов.
Возникает вопрос, почему же нельзя назвать апартаменты квартирами? Ответить на данный вопрос довольно просто, если открыть жилищный кодекс и ознакомиться с законодательством о градостроительной деятельности.
В соответствии со статьей 15 Жилищного кодекса “Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства”.
Что делают ушлые застройщики в ситуации, когда построить дом с квартирами хочется, но это невозможно сделать в связи с тем, что не выполняются какие-либо обязательные требования к жилым помещениям? Они строят дом, оборудуют в нем помещения, выглядящие как квартиры, и продают их под гордым наименованием “апартаменты”.
При этом можно обойти множество .jpg)
обязательных требований. Например, запрет располагать жилые помещения над нежилыми, нормы инсоляции (освещенности), расстояния от дороги, шумоизоляции и другие. Данные нормы придуманы не просто так, а призваны обеспечить комфортное проживание в жилых помещениях. Апартаменты в Москве и других городах часто располагаются в плотной офисной застройке, в домах вплотную примыкающих к магистралям и в других подобных местах.
То есть при покупке апартаментов необходимо более тщательно проверять объект недвижимости с точки зрения его фактического расположения и соответствия параметрам, обеспечивающим комфортную жизнь, так как государственные надзорные и контрольные органы будут относиться к объекту как к нежилому помещению и предъявлять к нему пониженные требования, а застройщик в связи с этим может сэкономить на будущем комфорте жильцов, используя менее экологичные материалы и т.п.
Но даже если вы проверили качество строительства апартаментов с привлечением сторонних экспертов и место их расположения вас полностью устраивает, не думайте что с момента вступления в право собственности вы получите тот же объем прав, что и владельцы квартир.
Фактически вы покупаете нежилое помещение. То есть помещение, находящееся в одном ряду с офисами, складами. И согласно законодательству вы должны использовать это помещение по назначению - в качестве нежилого - т.е. под офис, магазин, склад или иным подобным образом.
Использовать апартаменты для постоянного проживания вы права в соответствии с законодательством не имеете, для проживания используются жилые помещения.
Зарегистрироваться в апартаментах по месту жительства также невозможно. При этом нужно отметить, что сейчас внесен в Госдуму законопроект, ужесточающий ответственность за незаконное проживание без регистрации в определенном помещении.
Конечно, можно делать скидку на несовершенство нашего правоприменения и надеяться, что участковый не будет обходить все нежилые помещения и проверять основания нахождения там граждан и их постоянного проживания, но в любом случае юридическая проблема сохраняется.
Еще больше вопросов возникает если у вас есть дети и вы хотите с ними проживать в апартаментах. Как известно, местом жительства детей является место жительства их родителей и у органов опеки могут возникнуть вопросы почему дети проживают в нежилом помещении фактически. Также вы не сможете устроить детей в детский сад рядом с местом проживания, возникнут проблемы с медицинским обслуживанием. Конечно, можно пользоваться платными услугами, но сама проблема есть.
То есть, чтобы избежать данных юридических проблем апартаменты в Москве или другом городе покупать имеет смысл только если не планируется постоянно там проживать, а использовать в качестве резиденции при приезде в город. Либо в качестве второго объекта недвижимости при наличии регистрации в том же городе. В остальных случаях не исключено возникновение проблем, решать которые, кончено, можно, учитывая российские реалии, но для владельцев квартир таких проблем вообще возникать не должно.
Также на владельцев апартаментов не распространяются положения жилищного законодательства об оплате коммунальных услуг. Платить придется скорее всего больше чем в аналогичных случаях платили бы владельцы квартир и у владельцев апартаментов намного меньше маневра для смены не устраивающей их управляющей компании.
Если договор на приобретение апартаментов заключается в период, когда дом еще не построен, инвестор несет повышенные риски по сравнению с приобретателями квартир на этапе строительства при прочих равных условиях. Так, если у застройщика возникают проблемы, на помощь городских властей в их решении, как это происходит в случае строительства жилых домов в Москве, рассчитывать обычно не приходится. Кроме того, используемые при реализации прав на апартаменты в Москве схемы часто являются “серыми” (вексельная схема, предварительный договор, агентский договор), что затрудняет в будущем отстаивание прав в суде. Хотя у автора есть довольно большая положительная практика по признанию права собственности на нежилые помещения в районных судах города Москвы и суды чаще всего встают на сторону граждан даже при наличии сомнительных схем привлечения денежных средств, защищать права сложнее если помещение по сути нежилое.
Есть, конечно, в приобретении апартаментов и плюсы. Прежде всего это более низкая, иногда более чем на 20-30% цена чем на аналогичные по параметрам квартиры, а также выгодное расположение домов. Но необходимо взвесить все риски и хорошо подумать, прежде чем принять окончательное решение.
Если Вам необходимо сопровождение сделки по приобретению апартаментов или признание права собственности на апартаменты через суд, а также если возник конфликт с застройщиком или управляющей компанией, обращайтесь в группу компаний “Правовая защита” по тел. 8 495 691 38 72, 787 75 07, 8 903 125 76 30.
http://сайт/clauses/2013/03/03/chto_takoe_apartanemty_apartamenty_v_moskve.html Что такое апартаменты Рё какие юридические Рё иные СЂРёСЃРєРё несет покупатель апартаментов. Чем апартаменты отличаются РѕС‚ квартир. Апартаменты РІ РњРѕСЃРєРІРµ. %D7%F2%EE+%F2%E0%EA%EE%E5+%E0%EF%E0%F0%F2%E0%EC%E5%ED%F2%FB+%E8+%EA%E0%EA%E8%E5+%FE%F0%E8%E4%E8%F7%E5%F1%EA%E8%E5+%E8+%E8%ED%FB%E5+%F0%E8%F1%EA%E8+%ED%E5%F1%E5%F2+%EF%EE%EA%F3%EF%E0%F2%E5%EB%FC+%E0%EF%E0%F0%F2%E0%EC%E5%ED%F2%EE%E2.+%D7%E5%EC+%E0%EF%E0%F0%F2%E0%EC%E5%ED%F2%FB+%EE%F2%EB%E8%F7%E0%FE%F2%F1%FF+%EE%F2+%EA%E2%E0%F0%F2%E8%F0.+%C0%EF%E0%F0%F2%E0%EC%E5%ED%F2%FB+%E2+%CC%EE%F1%EA%E2%E5..html
Слово "апартаменты" уже давно вошло в наш обиход. Если сначала им обозначались шикарные номера в гостиницах либо просторные квартиры в элитных жилых комплексах или просто квартиры с панорамным остеклением, то сейчас под апартаментами понимается вполне конкретный вид недвижимост и.
Согласно Приказу Минкультуры России от 03.12.2012 № 1488 "Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы и пляжи, осуществляемой аккредитованными организациями" апартамент - это две и более жилые комнаты (гостиная/столовая и спальня (кабинет)), в средстве размещения (гостиница, мотель, дом отдыха, санаторий и т.п.), общей площадью не менее 40 кв. м. , оборудованные всем необходимым (соответствующей мебелью и инвентарем) для временного проживания.
Примечание : согласно Проекту Федерального закона апартаментами признается структурно обособленное помещение в многофункциональном здании, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком здании, предназначенное для проживания граждан и удовлетворения ими бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием. К жилищным отношениям, возникающим в отношении жилых помещений в многофункциональных зданиях, а также в отношении общего имущества в таких зданиях , применяются положения настоящего Кодекса, регулирующие жилищные отношения в отношении жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирных домах, если иное не установлено настоящим Кодексом и иными федеральными законами .
Следовательно, апартамент не является жилым помещением, предназначенным для постоянного проживания граждан и удовлетворения ими бытовых нужд, т.к. квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (пункт 3 статьи 16 Жилищного кодекса РФ).
В то же время на зарубежных рынках апартаменты (serviced apartments) представляют собой квартиры с гостиничным обслуживанием.
Как видно из приведенных выше понятий, главное отличие апартаментов от квартиры - их разный юридический статус .
1. Юридический статус
Необходимой характеристикой любого жилья (квартиры, дома, комнаты) служит его функциональное назначение: оно предназначено для проживания граждан. Согласно п. 2 статьи 15 Жилищного кодекса РФ жилым является изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания, т.е. отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
Гостиницы (апартаменты), санатории, дома отдыха, пансионаты и т.п. имеют иное функциональное назначение. Такие помещения используются для временного пребывания (место отдыха, лечения).
Требования, которым должно отвечать жилое помещение, установлены Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции". Жилое помещение должно отвечать санитарным правилам (планировка, освещенность, воздухообмен, уровень шума, инсоляции и прочее согласно Федеральному закону от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения") и техническим требованиям (стационарность сооружения, наличие вспомогательных помещений и другое согласно Федеральному закону от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений").
Кроме того, благоустроенность жилого дома , придомовой территории и ближайших территорий (наличие магазинов, детских садов и другой социальной инфраструктуры, транспортная доступность) - существенная часть суммы потребительских качеств жилого помещения.
Таким образом, юридически апартаменты являются нежилым объектом , несмотря на то что при строительстве застройщик может соблюдать все санитарные и технические нормы.
Поэтому при покупке апартаментов необходимо более тщательно проверять объект недвижимости с точки зрения его фактического расположения и соответствия параметрам, обеспечивающим комфортную жизнь, так как государственные надзорные и контрольные органы будут относиться к объекту как к нежилому помещению и предъявлять к нему пониженные требования, а застройщик в связи с этим может сэкономить на будущем комфорте жильцов, используя менее экологичные материалы и т.п.
Также надо иметь в виду, что такое помещение должно использоваться по назначению – в качестве нежилого – т.е. под офис, магазин, склад или иным подобным образом, т.к. использовать апартаменты для постоянного проживания владелец такой недвижимости не имеет. По этой же причине зарегистрироваться в апартаментах по месту жительства также невозможно.
Также на владельцев апартаментов не распространяются положения жилищного законодательства об оплате коммунальных услуг.
Другой особенностью апартаментов является отсутствие прав на общее имущество, как в многоквартирном доме .
Налог на имущество и налоговый вычет
При покупке апартаментов необходимо иметь в виду, что налог на имущество будет расчитан по повышенной ставке.
Неоднозначная ситуация у покупателя апартаментов может сложиться и при реализации налогоплательщиком своего права на получение налогового вычета как при покупке, так и при продаже апартаментов.
В данный момент ФНС придерживается точки зрения, согласно которой налогоплательщик при покупке вправе получить имущественный налоговый вычет в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 НК РФ (в журнале "Официальные материалы для бухгалтера. Комментарии и консультации" (№ 3, март 2011 года) опубликован ответ референта государственной гражданской службы РФ 1 класса И.В. Апарышева, который разъяснил, что налогоплательщик вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета в части расходов на приобретение апартаментов в многоквартирном жилом доме, хотя в главе 23 "Налог на доходы физических лиц" Налогового кодекса РФ нет определения понятия "апартаменты".
В то же время полагаю, что при продаже апартаментов вычет в порядке, предусмотренном подп. 1 п. 1 статьи 220 НК, будет предоставлен по правилам предоставления вычета для нежилого помещения .
Статья размещена 06.07.2014. Дополнена - 12.10.2017
ВНИМАНИЕ!
Копирование статьи без указания прямой ссылки запрещено. Внесение изменений в статью возможно только с разрешения автора.